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2017年房地产估价师经营与管理练习题(3)

来源 :中华考试网 2017-08-14

  某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000㎡,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费为430万元,开发期间税费按建筑面积计算,为114元/㎡,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年,建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%,按季计息。不考虑土地增值税。

  (1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。

  (2)若该项目的销售价格为8000元/㎡,求该项目保本的最低销售量。

  答案解析:

  1.设项目的最低售价格为X万元,则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%)

  

  2.该项目保本的最低销售为X万平方米,根据

  RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%,可得

  30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1,

  X=1.53万平方米

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