2016年房地产估价师考试经营与管理考前冲刺题（4）
来源 :中华考试网 2016-10-04
中计算题
1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：
1、该家庭能购买此房的最高总价是多少?
2、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?提供
3、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(8分)
2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?
计算题
1、1、月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%
购买住房最高额=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93
2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15
按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47
则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元
3、若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n
34842.68×(1+0.75%)180=(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.75%)12n=1.7973
当n=7时，1.007584=1.8732当
n=6时，1.007572=1.7125
则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
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