三、简答题(本大题共4小题，共30分)

　　31.房地产经济有哪些特征?(7分)

　　32.房地产商品的买卖具有哪些特点?(9分)

　　33.土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。(8分)

　　34.房地产项目的开发成本有哪几项费用构成?(6分)

　　四、论述题(本大题共2小题，每小题15分，共30分)

　　35.试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。

　　36.试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。

　　答案

　　三 简答题答案

　　31 (1)房地产位置的不可移动性。

　　(2)房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。

　　(3)房地产投资经营的风险性。

　　(4)房地产经营运动过程的统一性。

　　(5)房地产的基础性、先导性和带动性。

　　(6)房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。

　　(7)房地产对市场经营运行的敏感性。

　　32 (1)房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。

　　(2)房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。

　　(3)房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。

　　33 (1)土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。

　　(2)土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。

　　(3)土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。

　　(4)基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。