房地产估价师

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2016年房地产估价师经营与管理章节知识点结合同步试题(一)

来源 :中华考试网 2016-06-06

  一、单选题

  1、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计),预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为(  )元/㎡。

  A.3000

  B.5000

  C.7500

  D.8000

  【正确答案】:B

  【答案解析】:8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地单价×1=0,则最高土地单价=7500元/㎡(按占地面积计)。按照占地面积计算的最高土地价格=7500/1.5=5000元/㎡。

  2、为适应房地产市场波动,某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格,该定价方法为(  )。

  A.认知价值定价法

  B.成本加成定价法

  C.挑战定价法

  D.领导定价法

  【正确答案】:B

  3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款,其月供为2850元,月利率为6.25‰,则该贷款的实际年利率为(  )。

  A.7.5%

  B.7.56%

  C.7.71%

  D.7.76%

  【正确答案】:D

  【答案解析】:(1+0.625%)12-1=7.76%。

  4、向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6%,期限为15年,首月还款额为3000元,月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年最后一个月的月还款额是(  )元。

  A.3627.06

  B.3634.31

  C.4818.34

  D.4842.43

  【正确答案】:A

  5、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为1年,建设期为2年,销售期为1年,建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入,全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为12%,按季计息。则该项目建造成本的利息是(  )万元。

  A.1005.54

  B.1115.84

  C.1225.09

  D.1333.90

  【正确答案】:C

  【答案解析】:一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点,终点通常是开发期结束的时点,一般不考虑预售或延迟销售的情况。建设期的起点是取得施工许可证后开始施工开始,终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用,因此计息期应为2年,不考虑销售期;且由于其是在建设期内均匀投入,可视为在建设期期中一次性投入,即计算周期为1年。计算过程如下:10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(万元)。

  6、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过(  )确定是否进行投资。

  A.等待投资型期权估价

  B.放弃型期权估价

  C.成长型期权估价

  D.柔性期权估价

  【正确答案】:C

  7、(  )资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。

  A.一手

  B.基础

  C.原始

  D.二手

  【正确答案】:D

  【答案解析】:二手资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。

  8、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析,在确定其市场规模时,有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(  )。

  A.有效市场>渗透市场>服务市场

  B.服务市场>有效市场>渗透市场

  C.有效市场>服务市场>渗透市场

  D.服务市场>渗透市场>有效市场

  【正确答案】:C

  【答案解析】:市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

  9、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘,而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好,体现了房地产投资的风险的(  )。

  A.市场供求风险

  B.周期风险

  C.变现风险

  D.通货膨胀风险

  【正确答案】:A

  10、土地储备实行(  )管理。

  A.计划

  B.年度

  C.整体

  D.分阶段

  【正确答案】:A

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