第八章房地产开发项目可行性研究

　　一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)

　　1.下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。

　　A.审计费

　　B.利息

　　C.外汇汇兑净损失

　　D.融资代理费

　　正确答案:A　解题思路：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他费用。利息的计算，可参照金融市场利率和现金分期投入的情况按复利计算;利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。

　　2.房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )指标。

　　A.时间类参数

　　B.融资类参数

　　C.评价标准类指标

　　D.收益类指标

　　正确答案:D　解题思路：经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率，预售收入用于后续开发建设投资的比例。(3)收益相关招标。包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。(4)评价标准类招标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。

　　3.将借款本息视为现金流出的基本报表是( )。

　　A.全部投资现金流量表

　　B.资本金现金流量表

　　C.借款还本付息估算表

　　D.投资计划与资金筹措表

　　正确答案:B　解题思路：注意全部投资现金流量与自有资金现金流量的区别。

　　4.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于( )。

　　A.单元估算法

　　B.单位指标估算法

　　C.概算指标法

　　D.工程量近似匡算法

　　正确答案:C　解题思路：概算指标法是采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

　　5.对投资项目方向提出建议，是( )阶段的主要任务。

　　A.投资机会研究

　　B.初步性可行性研究

　　C.详细可行性研究

　　D.项目的评估和决策

　　正确答案:A　解题思路：投资机会研究：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。