第七章风险分析与决策

　　一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。

　　A.空置率与有效毛收入呈反向变动

　　B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

　　C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

　　D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

　　正确答案:A　解题思路：通过与物业服务企业签订长期合约，可以减少物业维护管理费的变动，但不能完全排除通货膨胀对运营费用的影响;权益投资比率低，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加;金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率。

　　2.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( )。

　　A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

　　B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

　　C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

　　D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

　　正确答案:D　解题思路：解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况;当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。

　　3.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛模拟法

　　D.杠杆分析 正确答案:C　解题思路：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。

　　4.项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。

　　A.获利能力分析

　　B.盈亏平衡分析

　　C.市场状况分析

　　D.定性风险分析 正确答案:B　解题思路：盈亏平衡分析中的保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。