房地产开发项目投资与收入估算

　　1.投资估算：

　　房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

　　(一)土地费用

　　土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

　　(二)勘察设计和前期工程费

　　勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

　　(三)房屋开发费

　　房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

　　1.建筑安装工程费

　　2.基础设施建设费

　　3.公共配套设施建设费

　　公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营种f生的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

　　在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：

　　(1)单元估算法

　　(2)单位指标估算法

　　(3)工程量近似匡算法

　　(4)概算指标法

　　(四)其他工程费

　　(五)开发期间税费

　　(六)管理费用

　　(七)销售费用

　　(八)财务费用

　　(九)不可预见费

　　2.资金使用计划：

　　开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

　　3.收入估算与资金筹措：

　　(一)收入估算

　　估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。

　　1.租售方案

　　租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。

　　2.租售价格

　　租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。

　　租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。

　　3.租售收入

　　房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和空置率(未租出建筑面积占可出租的总建筑面积的百分比)对年租金收人的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收人，并形成租售收入计划。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式进行。

　　4.收款方式

　　收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例。

　　(二)资金筹措资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。