第 一式：判断业务情形

　　房屋租赁收取水电费VS物业管理服务收取水电费

　　疑难招式注释：根据国务院发布的《物业管理条例》，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第二式：分类开具

　　根据业务情形，按处理方式，分别开具水费、电费发票。

　　情形一：房屋租赁收取水电费

　　处理方式一：实际用量结算水电费

　　提供房屋租赁服务的纳税人，按实际用量结算水电费属于转售应税货物，按照水、电的适用税率/征收率开具增值税发票。

　　增值税一般纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，收取水费按照9%计算缴纳增值税，相应取得的水、电费进项税额可以抵扣。

　　增值税小规模纳税人收取的水电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。

　　处理方式二：水电全包

　　提供房屋租赁的纳税人，出租时采用水电全包的方式，即租金中包含水电费的，按照不动产经营租赁服务开具增值税发票。

　　增值税一般纳税人按照9%计算缴纳增值税，如出租方取得房屋的时间是在2016年4月30日之前的，则可按照简易计税办法依5%的征收率计算缴纳增值税。

　　增值税小规模纳税人按5%计算缴纳增值税。

　　情形二：物业管理服务收取水电费

　　处理方式一：实际用量结算水电费

水费

　　根据(国家税务总局公告2016年第54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。相应取得的进项不得抵扣。

电费

　　提供物业管理服务的纳税人，按实际用量结算电费属于转售应税货物，按照电的适用税率/征收率开具增值税发票。

　　其中增值税一般纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣。

　　增值税小规模纳税人收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。

　　处理方式二：水电全包

　　提供物业管理服务的纳税人，服务时采用水电全包的方式，即物业费中包含水电费的，按照物业管理服务开具增值税发票。其中，增值税一般纳税人按照6%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额可以抵扣。

　　增值税小规模纳税人按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额不得抵扣。

特殊情形，无法取得发票

　　根据(税务总局公告2018年第28号)第十九条规定，企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

　　其他凭证是指，根据(税务总局公告2018年第28号)第十八条企业与其他企业(包括关联企业)、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。