参考答案

　　一、单项选择题

　　1.

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。

　　【该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核】

　　2.

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】： 选项A，不征土地增值税;选项B、D，免征收土地增值税。

　　【该题针对“土地增值税的征收范围”知识点进行考核】

　　3.

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】： 该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%= 650(万元)

　　【该题针对“扣除项目及其金额”知识点进行考核】

　　4.

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：对于超过贷款期限的利息部分不得扣除;开发小区的供电、供水支出和开发间接费用作为房地产开发成本扣除。

　　【该题针对“扣除项目及其金额”知识点进行考核】

　　5.

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%+6000×0.5‰=4703(万元)

　　增值额=6000-4703=1297(万元)，增值率=1297÷4703×100%=27.58%，适用税率30%

　　应纳税额=1297×30%=389.1(万元)。

　　【该题针对“应纳税额的计算”知识点进行考核】

　　6.

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：扣除项目=800×40%+25=345(万元)

　　增值额=600-345=255(万元)

　　增值率=255÷345×100%=73.91%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

　　应缴纳土地增值税=255×40%-345×5%=84.75(万元)

　　【该题针对“出售旧房的应税额计算方法”知识点进行考核】

　　7.

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】： 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。

　　【该题针对“土地增值税的清算管理”知识点进行考核】

　　8.

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：选项B、C、D，为纳税人应进行土地增值税清算的情形。

　　9.

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。

　　二、多项选择题

　　1.

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超率累进税率、实行按次征收。

　　2.

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税;被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收;以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税;房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。

　　3.

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：房地产评估机构的责任与义务有：(1)必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估;(2)房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。(3)在执业过程中，必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合法性负法律责任。

　　4.

　　【正确答案】：BCE

　　【答案解析】：税法规定，纳税人有下列情形之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：出售旧房及建筑物的，隐瞒、虚报房地产成交价格的，提供扣除项目金额不实的，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　5.

　　【正确答案】：AB

　　【答案解析】：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体包括：1.纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去;2.纳税人以预售方式转让房地产的。

　　6.

　　【正确答案】：ABCE

　　【答案解析】：取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　7.

　　【正确答案】：DE

　　【答案解析】： 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围;企业与企业之间的房地产交换，无力偿还借款，以房屋作抵押，没有免征土地增值税的规定。

　　8.

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税;纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

　　三、计算题

　　1.

　　(1).

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额

　　=(2000+800)×12000÷40000

　　=840(万元)

　　【10029439】

　　(2).

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：征收土地增值税时应扣除的开发成本金额

　　=7200+400×12000÷40000

　　=7320(万元)

　　【10029440】

　　(3).

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额

　　=(840+7320)×(10%+20%)

　　=2448(万元)

　　(4).

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税;以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。

　　2008年2009年应缴纳的土地增值税：

　　扣除项目=840+7320+2448+16000×5%×(1+7%+3%)=11488(万元)

　　增值额=16000+10000×0.32-11488=7712(万元)

　　增值率=7712÷11488×100%=67.13%

　　应缴纳土地增值税=7712×40%-11488×5%=2510.4(万元)