三、计算题

　　1. 某市一房地产开发公司发生以下业务：

　　(1)2011年1月取得一宗土地的使用权，支付土地出让金5000万元，当月按规定申报缴纳了契税;

　　(2)以上述土地开发建设高档商品房和精装修写字楼，占地面积各为1/2;高档商品房开发成本2000万元，分摊到商品房的利息支出256万元(包括银行息罚10万元)，能提供金融机构贷款证明;精装修写字楼开发成本2800万元(未包括装修费用200万元)，分摊到写字楼利息支出300万元，也能够提供金融机构贷款证明;

　　(3)2011年12月全部竣工验收后，公司将高档商品房出售，取得收入10000万元; 12月1日，将精装修写字楼转为对外租赁，约定每年收取租金1000万元。(当地当年、同类房产市场价格为8000万元) 其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，当地契税税率为3%。 根据上述资料，回答下列问题，每问需计算出合计数。

　　(1)该房地产开发公司2011年共计应缴纳的营业税、城建税及教育费附加为( )万元。

　　A.500.54

　　B.554.58

　　C.650.58

　　D.660.56

　　(2)计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本为( )万元。

　　A.4375

　　B.4120

　　C.4105

　　D.4575

　　(3)计算土地增值税时准扣除项目合计为( )万元;

　　A.6562.15

　　B.6569.20

　　C.6599.75

　　D.6514.75

　　(4)该公司2011年应缴纳的土地增值税为( )万元。

　　A.1125.02

　　B.1068.36

　　C.1258.02

　　D.1015.20

　　[答案]:

　　[解析]

　　(1)B(2)D(3)D(4)B

　　(1)2011年共计应缴纳的营业税=(1000×5%×1/12+10000×5%)×(1+7%+3%)=554.58 (万元)

　　(2)精装修写字楼转为租赁，不缴纳土地增值税，因此计征土地增值税的只有高档商品房的部分。

　　契税=5000×3%=150 (万元)

　　应扣除的土地使用权的金额=(5000+150)×1÷2=2575(万元)

　　应扣除的开发成本的金额=2000(万元)

　　合计=2575+2000=4575 (万元)

　　(3)应扣除的税金=10000×5%×(1+7%+3%)=550 (万元)

　　应扣除的开发费用=(256-10)+(2575+2000)×5%=474.75 (万元)

　　应扣除的其他扣除项目=(2575+2000)×20%=915 (万元)

　　扣除项目合计=4575+550+474.75+915=6514.75(万元)

　　(4)增值额=10000-6514.75=3485.25(万元)

　　增值率=3485.25÷6514.75×100%=53.50%

　　应纳土地增值税=3485.25×40%-6514.75×5%=1068.36 (万元)