答案部分

　　一、单项选择题

　　1、【正确答案】A

　　【答案解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除。

　　2、【正确答案】D

　　【答案解析】房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：

　　(1)房屋产权证、土地使用权证书

　　(2)土地转让、房产买卖合同

　　(3)与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

　　(4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

　　3、【正确答案】B

　　【答案解析】张先生实现的增值额=40-20×(1+5%×7)-2.2-0.6=10.2(万元)

　　4、【正确答案】D

　　【答案解析】房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　5、【正确答案】D

　　【答案解析】土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算征收。

　　6、【正确答案】B

　　【答案解析】纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　7、【正确答案】A

　　【答案解析】转让存量房地产按评估机构评估价计算扣除。

　　该房评估价=1000×0.6=600(万元)

　　增值率=(700-600)÷600×100%=16.67%

　　应缴纳的土地增值税=100×30%=30(万元)

　　8、【正确答案】B

　　【答案解析】扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%=385(万元)

　　增值额=1000-385=615(万元)

　　增值率=615÷385×100%=159.74%

　　应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元)

　　9、【正确答案】C

　　【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的计算。准予扣除的项目金额：

　　(1)房产评估价格600×70%=420(万元)

　　(2)与转让房地产有关的税金42.4(万元)

　　扣除项目金额合计：420+42.4=462.4(万元)

　　10、【正确答案】D

　　【答案解析】本题考核土地增值税的税率形式。我国土地增值税适用的是四级超率累进税率。

　　二、多项选择题

　　1、【正确答案】CDE

　　【答案解析】根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　2、【正确答案】AD

　　【答案解析】清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。三级会商审核不属于土地增值税清算审核的方法。

　　3、【正确答案】ABD

　　【答案解析】以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税;被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收;以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税;房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。

　　4、【正确答案】AD

　　【答案解析】纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　5、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除;选项C作为开发费用，不得加计扣除。

　　6、【正确答案】AD

　　【答案解析】选项B、C、E属于房地产企业的开发成本。

　　7、【正确答案】ABDE

　　【答案解析】选项C计入开发费用中扣除。

　　8、【正确答案】ABCD

　　【答案解析】无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。出租不动产，未发生所有权转让，不属于土地增值税征收范围。

　　9、【正确答案】ABC

　　【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的纳税人。选项D，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但是没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，所以房地产的代建行为不属于土地增值税征税范围;选项E，房地产的继承虽然发生了权属变更，但是房产产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属变更而却的任何收入，所以房产继承不属于土地增值税的征税范围。

　　10、【正确答案】ABE

　　【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税清算的有关规定。

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　三、计算题

　　1、

　　、【正确答案】D

　　【答案解析】准予扣除项目

　　=5430+9600×5%×(1+7%+3%)+(2400+2600)×20%=6958(万元)

　　增值额=9600-6958=2642(万元)

　　增值率=2642÷6958×100%=37.97%

　　土地增值税=2642×30%=792.6(万元)

　　、【正确答案】B

　　【答案解析】应纳营业税、城建税和教育费附加共计

　　=(9600×5%+10×10×5%)×(1+7%+3%)=533.5(万元)

　　【答疑编号10383305】

　　、【正确答案】B

　　【答案解析】应缴纳的房产税和印花税

　　=10×10×12%+9600×0.5‰+10×12×1‰=16.92(万元)

　　、【正确答案】A

　　【答案解析】地价款=2400(万元)

　　开发成本=2600(万元)

　　开发费用=180+(2400+2600)×5%=430(万元)

　　地价款、开发成本和开发费用共计=2400+2600+430=5430(万元)

　　2、

　　、【正确答案】A

　　【答案解析】收入总额=4000万元

　　准予扣除项目=2703(万元)

　　增值额=4000-2703=1297(万元)

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=1297÷2703×100%=47.98%，适用税率30%。

　　应纳土地增值税=1297×30%=389.1(万元)

　　、【正确答案】D

　　【答案解析】该房地产开发公司2012年应缴纳印花税=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(万元)

　　、【正确答案】A

　　【答案解析】该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)

　　、【正确答案】C

　　【答案解析】取得土地使用权所支付的金额=600+50=650(万元)

　　房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元)

　　准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10%=191(万元)

　　准予扣除的税金及附加=220(万元)，房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。

　　其他扣除项目金额=(650+1260)×20%=382(万元)

　　扣除项目金额合计=650+1260+191+220+382=2703(万元)。