单项选择题

　　1、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是(　　　)。

　　A.建成后开发企业转为自用的

　　B.建成后开发企业用于出租的

　　C.建成后直接赠与其他企业的

　　D.建成后产权属于全体业主的

　　【答案】D

　　【解析】本题考核土地增值税的扣除项目。建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

　　2、纳税人必须在规定的期限内申报缴纳土地增值税。按照现行规定，下列证件和资料属于纳税人申报纳税时必须向主管税务机关提供的是(　　　)。

　　A.工商营业执照原件

　　B.土地使用权证书

　　C.所得税完税凭证

　　D.税务登记证原件

　　【答案】B

　　【解析】本题考核土地增值税的申报缴纳。按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，同时提供下列证件和资料：①房屋产权证、土地使用权证书;②土地转让、房产买卖合同;③与转让房地产有关的资料;④根据税务机关的要求提供房地产评估报告。因此，正确选项为B。

　　3、某生产企业2008年转让一栋20世纪90年代末建造的办公楼，取得转让收入500万元，缴纳相关税费共计30万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需1000万元，该办公楼经评估还有四成新，该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为(　　　)万元。

　　A.21

　　B.28

　　C.45

　　D.51.5

　　【答案】A

　　【解析】本题考核土地增值税的计算问题。税法规定，出售旧房及建筑物，应按评估价格计算扣除项目的金额。评估价格的基本计算方法是：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后确定其成新度折扣率，再以重置成本价乘以成新度折扣率以确定扣除项目金额。本题中，重置成本为1000万元，评估还有四成新，扣除项目=1000×40%+30=430(万元);增值额=500-430=70(万元);增值率=70÷430×100%=16.3%，适用税率30%;应纳税额=70×30%=21(万元)。

　　4、某个人2008年6月因工作调动转让原居住的自有住房(非普通住宅)，该住房于2003年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税1万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元(不包括个人所得税和土地增值税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳土地增值税为(　　　)万元。(保留小数点后两位数)

　　A.1.28

　　B.3.23

　　C.2.56

　　D.4.55

　　【答案】A

　　【解析】本题考核转让原自有住房缴纳土地增值税的有关规定和计税方法。主要考点有：(1)转让旧房的扣除项目金额的构成。扣除项目金额=土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格+与转让房地产有关的税金=50×0.7+2.475=37.475(万元)，需要注意的是，对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另计入税金予以扣除。(2)土地增值额和应纳税额的计算。土地增值额=46-37475=8.525(万元)，增值率约为22.75%，适用税率30%，速算扣除率为0，应纳土地增值税=8.525×30%=2.5575(万元)(3)土地增值税的减免规定。该个人2008年6月转让2003年8月购入的自有住房，使用时间在3年以上5年以下，应减半征收土地增值税。减征后的应纳土地增值税=2.5575÷2≈1.28(万元)

　　多项选择题

　　1、下列各项中，符合土地增值税有关规定的有(　　　)。

　　A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税

　　B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税

　　C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税

　　D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考核土地增值税的优惠政策。税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，居住满5年或5年以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年的，按规定计征土地增值税，因此，正确选项为ACD。

　　2、下列行为中，不征收土地增值税的有(　　　)。

　　A.转让集体土地的行为

　　B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为

　　C.转让国有土地使用权的行为

　　D.土地使用权所有人通过国家机关将土地使用权赠与公益事业的行为

　　【答案】ABD

　　【解析】本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税的征税范围，一般规定可概括为“有偿”、“转让”、“房地产”。选项A，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税;选项B，将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税;选项C，转让国有土地使用权征收土地增值税;选项D，通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

　　3、土地增值税规定，允许从事房地产开发的纳税人加计20%扣除的项目是(　　　)。

　　A.房地产开发成本

　　B.房地产开发费用

　　C.取得土地使用权所支付的金额

　　D.转让房地产的税金

　　【答案】AC

　　【解析】本题考核土地增值税扣除项目问题。财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可加计扣除。加计扣除金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%，因此本题正确选项为A.C。

　　4、下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括(　　　)。

　　A.出售新房屋及建筑物的

　　B.出售旧房屋及建筑物的

　　C.虚报房地产成交价格的

　　D.以房地产进行投资联营的

　　E.提供扣除项目金额不实的

　　【答案】BCE

　　【解析】本题考核土地增值税评估价格办法及有关规定。税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：出售旧房及建筑物的;隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。本题正确选项为BC.E。

　　5、土地增值税规定，下列情形中，应采取先按比例征收后清算税款的征税办法的有(　　　)。

　　A.开发小区先行转让部分房地产的

　　B.预售商品房的

　　C.赊销旧有房地产的

　　D.分期收款方式转让房地产的

　　【答案】AB

　　【解析】本题考核土地增值税的纳税时间和缴纳方式。税法规定，纳税人在项目全部竣工决算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，主要涉及两种情况：其一纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发而已转让出去，但小区内的部分配套设备在转让后才建成;其二纳税人以预售方式转让房地产的。本题正确选项为A.B。

　　6、按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有(　　　)。

　　A.向税务机关提供房产买卖合同

　　B.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料

　　C.按税务部门的要求按期报送房地产的价格评估结果

　　D.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估

　　E.向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考核房地产评估机构的义务。税法规定，被授权进行房地产价格评估的各评估机构，必须严格按照税法规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

　　7、下列房地产转移行为中，应当征收土地增值税的有(　　　)。

　　A.内资企业和外资企业交换房屋产权

　　B.企业兼并引起的房屋产权转移

　　C.企业用房产抵债

　　D.个人用房产投资办饭店

　　E.房地产开发企业将开发产品用于职工福利

　　【答案】ACE

　　【解析】本题考核土地增值税征税范围。选项B，税法规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税;选项D，税法规定，对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但从事房地产开发，或者再转让的，属于征收土地增值税的范围。