2018年税务师考试《税法二》知识点解析：土地增值税
来源 :中华考试网 2018-05-04
中土地增值税征税范围
(一)基本征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
| 基本征税范围 | 不属于征税范围 |
| 1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3.存量房地产的买卖 |
1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租 |
(二)具体情况判定
| 有关事项 | 是否属于征税范围 |
| 继承、赠予 | 继承；不征（无收入） |
| 赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征 | |
| 出租 | 不征（无权属转移） |
| 房地产抵押 | 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征 |
| 房地产交换 | 单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征 |
| 合作建房 | 建成后自用，暂免征；建成后转让，征 |
| 代建房 | 不征（无权属转移） |
| 重新评估 | 不征（无收入） |
提示：了解企业改制重组的土地增值税政策。
二、土地增值税扣除项目
(一)对于新建房地产转让，可扣除：1)取得土地使用权所支付的金额;2)房地产开发成本;3)房地产开发费用;4)与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加等;5)财政部规定的其他扣除项目。
(二)对于存量房地产转让，可扣除：1)房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率;2)取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用;3)转让环节缴纳的税金。
三、土地增值税税收优惠
四、房地产开发企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算条件。
2.土地增值税的扣除项目。
3.清算后再转让房地产的处理。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积