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税务师考试税法二考点:申报和缴纳

来源 :中华考试网 2016-06-20

  申报和缴纳

  一、申报纳税程序

  根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内,向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

  二、房地产开发企业土地增值税清算管理(掌握):

  (一)土地增值税的清算条件:

  1.符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

  ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  ③直接转让土地使用权的。

  2.符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  ①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  ②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  ④省税务机关规定的其他情况。

  (二)清算时相关问题的处理

  1.土地增值税清算时收入的确认

  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

  2.房地产开发企业未支付的质量保证金,扣除项目金额的确定

  房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

  3.房地产开发费用的扣除(同前面规定)

  4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费

  房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。

  5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除

  房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

  6.关于拆迁安置土地增值税计算问题

  (1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (2)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  (3)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

  8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

  (三)公共设施处理原则

  房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  4.房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

  (四)土地增值税的核定征收

  1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  3.虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  4.符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  5.申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  土地增值税费用分配

  

  土地增值税计算题目做好六篇文章:

  1.配比原则的应用

  2.利息的扣除规定

  3.开发成本的范围

  4.和地产转让有关的税金

  5.印花税是否单独扣除

  6.是否有加扣的特殊规定

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