二、多选题

　　1.下列各项中，属于土地增值税不征或免税范围的有(　) 。

　　A.房产所有人将房产赠与直系亲属

　　B.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

　　C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的

　　D.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

　　E.国家出让土地使用权

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』选项C，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。选项E，国家出让土地使用权不属于土地增值税的征税范围。

　　2.房地产公司将开发产品用于下列用途，属于土地增值税视同销售的有(　) 。

　　A.安置回迁

　　B.对外出租

　　C.奖励职工

　　D.利润分配

　　E.对外投资

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理;房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货帀性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　3.转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有(　) 。

　　A.旧房产的评估价格

　　B.为取得旧房评估价格进行评估而支付评估机构的费用

　　C.建造旧房产的重置成本

　　D.转让环节缴纳的各种税费

　　E.取得土地使用权支付的金额

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』选项C，转让旧房评估时采用重置成本法，即重置成本×成新度折扣率。

　　4.营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照(　)方法计算。

　　A.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

　　B.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

　　C.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

　　D.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

　　E.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　5.关于土地增值税纳税人为取得土地使用权所支付的地价款的说法正确的有(　) 。

　　A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

　　B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款

　　C.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

　　D.以转让方式取得土地使用权的，为该土地使用权的评估价格

　　E.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』以出让方式(协议、招标、拍卖等)取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　6.按照土地增值税相关规定，从事房地产开发的纳税人加计扣除项目的基数有(　) 。

　　A.房地产开发成本

　　B.房地产开发费用

　　C.取得土地使用权所支付的金额

　　D.转让房地产的税金

　　E.房价之外收取的代收费用

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。对于代收费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

　　7.房地产开发企业在计算转让新建房土地增值税时，准予作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除的有(　) 。

　　A.契税

　　B.城市维护建设税

　　C.耕地占用税

　　D.增值税

　　E.教育费附加

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』房地产开发企业在计算转让新建房土地增值税时，城市维护建设税和教育费附加可以作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除。选项A，为取得土地使用权缴纳的契税作为“为取得土地使用权所支付的金额”扣除;选项C，耕地占用税作为“房地产开发成本”扣除;选项D，增值税属于价外税，不能作为税金扣除。

　　8.土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有(　)。

　　A.建成后开发企业转为自用的

　　B.建成后开发企业用于出租的

　　C.建成后无偿移交给政府用于非营利性社会公共事业的

　　D.建成后产权属于全体业主所有的

　　E.建成后有偿转让的

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』公共配套设施建成后开发企业转为自用的、或开发企业用于出租的，其成本费用不允许扣除。

　　9.下列情形中，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的有(　)。

　　A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　B.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

　　C.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　D.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续的

　　E.设置账簿，但账簿混乱难以确定转让收入或扣除项目金额的

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　选项D，必须是经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收办法征收土地增值税。

　　10.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按(　)确认。

　　A.按本企业同一年度销售的同类房地产的平均价格确定

　　B.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定

　　C.由主管税务机关参照当地当年房地产的市场价格或评估价值确定

　　D.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定

　　E.由纳税人和当地政府和公证机关三方会商后确定各方同意的公平合理价格

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。