计算题

2019年3月，某县税务机关对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业提供的资料如下：

(1)2015年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。

(2)2016年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元;小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元(按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元)。

(3)2016年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票。

(4)2019年3月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入54000万元;可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。

(5)该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1080万元。

(其他相关资料：当地适用的契税税率为3%，销售房地产选择简易征收增值税)

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。

1.企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额是(　)。

A.18000

B.18540

C.17000

D.19580

2.该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加金额是(　)。

A.300

B.400

C.500

D.250

3.该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额合计数为(　)。

A.32975

B.32555

C.56487

D.25488

4.计算清算土地增值税时应补缴的税额是(　)。

A.8081.25

B.8400

C.6500

D.1250.5

『正确答案』B，A，A，A

『答案解析』因该企业已竣工验收的房地产开发项目，已全部转让，所以该企业应当进行土地增值税清算。

1.允许扣除的土地使用权支付的金额=18000×(1+3%)=18540(万元)

2.允许扣除的税金及附加=54000/90%×5%×(5%+3%+2%)=300(万元)

3.允许扣除项目金额的合计数=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(万元)

4.应补缴的土地增值税的计算：

收入合计=54000÷90%=60000(万元)

增值率=(60000-32975)÷32975×100%=81.96%

应补缴的土地增值税=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(万元)