一、单选题

1.下列房地产交易行为中，应当缴纳土地增值税的是(　)。

A.房地产公司出租别墅

B.非营利的基金会将合作建造的房屋转让

C.房地产公司通过国家机关将其拥有的房屋赠与学校

D.城市居民之间互换自有居住用房且经核实

『正确答案』B

『答案解析』选项A，无国有土地使用权转让行为，不属于土地增值税征税范围;选项C、D，免征土地增值税。

2.下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是(　)。

A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

『正确答案』A

『答案解析』选项A，转让国有土地使用权属于土地增值税征税范围。

3.位于县城的某商贸公司(增值税一般纳税人)2019年8月转让一栋旧办公楼，取得含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2015年7月，购价为600万元，缴纳契税18万元(能提供契税完税凭证)。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为(　)万元。

A.722.40

B.739.90

C.740.40

D.740.78

『正确答案』C

『答案解析』可扣除项目金额的合计数

(1)发票金额600万元

(2)按年加计600×5%×4=120(万元)

(3)购房契税18万元

(4)转让环节税金0.5+(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=2.40(万元)

合计：740.40万元。

4.下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是(　)。

A.直接转让土地使用权的

B.取得销售(预售)许可证满1年仍未销售完毕的

C.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的

『正确答案』A

『答案解析』符合下列情形之一的，应当清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

5.对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是(　)。

A.规划申报项目

B.审批备案项目

C.商业推广项目

D.设计建筑项目

『正确答案』B

『答案解析』土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目分期项目为单位清算。

6.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;与转让该商品房有关的税金为200万元(不考虑印花税)。转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为(　)万元。

A.1000　　　　　　　B.2000

C.3000　　　　　　　D.3060

『正确答案』C

『答案解析』应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=10000×(10%+20%)=3000(万元)。

7.某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额(不含增值税)为1000万元;房地产开发成本为6000万元;向金融机构借入资金发生利息支出600万元(能提供金融机构贷款证明且可以按转让房地产项目合理分摊)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为(　)万元。

A.350　　　　　　　　　　　B.700

C.850　　　　　　　　　　　D.950

『正确答案』C

『答案解析』该企业允许扣除的房地产开发费用=(600-100)+(1000+6000)×5%=850(万元)。

8.房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是(　)。

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』B

『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

9.下列关于房地产企业土地增值税清算的说法，错误的是(　)。

A.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

B.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额

C.在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除

D.建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的，扣留的质保金可以按比例计算扣除

『正确答案』D

『答案解析』建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

10.在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，其核定征收率不低于(　)。

A.3%

B.5%

C.7%

D.10%

『正确答案』B

『答案解析』土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，核定征收率原则上不得低于5%。

11.依据现行土地增值税法的规定，对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况确定土地增值税预征率，中部和东北地区省份预征率不得低于(　)。

A.1%

B.1.5%

C.2%

D.5%

『正确答案』B

『答案解析』土地增值税预征率，东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。