参考答案及解析：

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 选项A、D，没有发生产权转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。选项B，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。选项C，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围，应计算缴纳土地增值税。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 公共设施，按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

允许扣除的项目金额=8500÷85%×15%=1500(万元)

增值额=2500-1500=1000(万元)

增值率=1000÷1500×100%=66.67%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

应纳税额=1000×40%-1500×5%=325(万元)

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 收入总额=7000(万元)

扣除项目合计=2400+2400×10%+2400×20%+42=3162(万元)

增值额=7000-3162=3838(万元)

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=3838÷3162×100%=121.38%，适用税率50%，速算扣除系数15%。

应纳土地增值税税额=3838×50%-3162×15%=1444.70(万元)

6、

【正确答案】 C

【答案解析】 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 评估价格=70×60%=42(万元)

允许扣除的项目金额合计=42+0.55=42.55(万元)

增值额=(60-60÷1.09×9%)-42.55=12.50(万元)

增值率=12.50÷42.55×100%=29.38%，适用税率为30%。

应纳土地增值税=12.50×30%=3.75(万元)

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 选项A，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;选项C，房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出的，其房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除;选项D，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】 抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，这是土地增值税的立法原则。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

11、

【正确答案】 A

【答案解析】 改制重组有关土地增值税的优惠政策，不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

12、

【正确答案】 C

【答案解析】 投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 选项E，县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用与房价一并收取，代收费用可以扣除，但是不得作为加计20%扣除的基数。

【该题针对“财政部规定的其他扣除项目”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。

3、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。出租办公楼，产权未转移，出租办公楼的企业不是土地增值税的纳税义务人。

4、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 选项A，房产继承虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人(即被继承人)并没有因为权属变更而取得任何收入，因此房地产的继承不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税;选项B，房地产的评估增值，没有发生所有权的转移，不征土地增值税;选项C，代建房行为，没有发生房地产权属的转移，不征收土地增值税;选项DE属于视同销售，需要按规定缴纳土地增值税。

5、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 应到房地产所在地主管税务机关备案的情形：

(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。

(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的(此种情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)。

(3)转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。

6、

【正确答案】 AB

【答案解析】 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体包括：(1)纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去;(2)纳税人以预售方式转让房地产的。

7、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 选项C，对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除;选项D，房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。

8、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 纳税人既建造普通标准住宅，又有其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。

9、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

10、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

三、计算题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用(登记、过户手续费和契税)。

取得土地使用权所支付的金额=4160×(1+5%)×50%=2184(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500(万元)

应扣除的开发费用的金额=(2184+1500)×10%=368.40(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税(非房企)。

应扣除的有关税金=(6500-4160×50%)÷(1+9%)×9%×(7%+3%)=36.50(万元)

【正确答案】 A

【答案解析】 扣除项目合计=2184+1500+368.4+36.50+(2184+1500)×20%=4825.70(万元)

不含增值税收入=6500-(6500-4160×50%)÷(1+9%)×9%=6135.05(万元)

增值额=6135.05-4825.70=1309.35(万元)

增值率=1309.35÷4825.70×100%=27.13%，适用税率为30%。

应缴纳的土地增值税=1309.35×30%=392.81(万元)

四、综合分析题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】 将受让土地使用权的80%用于开发建造住宅楼，则地价款只能按80%扣除。

可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=9000×(1+3%)×80%=7416(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 可以扣除的开发成本=3000-520=2480(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 销售住宅楼应缴纳的增值税=20000×5%=1000(万元)

销售住宅楼应缴纳的城建税及附加=1000×(5%+3%+2%)=100(万元)

加计扣除金额=(7416+2480)×20%=1979.20(万元)

扣除项目金额合计=7416+2480+(7416+2480)×10%+100+1979.2=12964.80(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 增值额=20000-12964.8=7035.2(万元)

增值率=7035.2÷12964.8×100%=54.26%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

应缴纳土地增值税=7035.2×40%-12964.8×5%=2165.84(万元)

【正确答案】 D

【答案解析】 扣除项目=10×(1+3%)+3000+180=3190.3(万元)

【正确答案】 A

【答案解析】 增值额=3500-3190.30=309.70(万元)

增值率=309.70÷3190.30×100%=9.71%<20%

纳税人转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。所以转让职工宿舍楼应缴纳的土地增值税为0。

【点评】本题考查了土地增值税计算的相关问题。土地增值税应纳税额的计算是常考的知识点，有一定难度，做题过程中要注意不要丢掉扣除项目。

土地增值税基本计算公式为：

土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=收入额-扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

扣除项目主要有：

①取得土地使用权所支付的金额;

②房地产开发成本;

③房地产开发费用;

④与转让房地产有关的税金;

⑤财政部确定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

要注意只有房地产开发企业销售新建房，享受加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。

另外，对于开发费用的扣除要注意：

(1)不按实际发生金额计算;

(2)取决于“利息支出”：

①单独：开发费用=利息+(取得土地使用权所支付金额+开发成本)×5%以内

注意：利息①不超过②不包括加、罚息。

②不单独：开发费用=(取得土地使用权所支付金额+开发成本)×10%以内

根据历年的考试情况，土地增值税的计算与税收优惠也会结合在一起考查。涉及到的优惠政策是：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。