【单选题】甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人，2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。

该办公楼造价为800万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款300万元，契税9万元以及按国家统一缴纳的其他有关费用1万元。

经房地产评估机构评定，该办公楼重新构建价格为5000万元，成新度折扣率为五成，支付房地产评估费用10万元，该公司的评估价格已经税务机关认定。

甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式;转让该办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。

甲公司适用的城建税税率为7%，教育费附加征收比率为3%，地方教育附加征收比率为2%。根据以上资料，回答下列问题：

(1)该公司转让办公楼应纳增值税(　)万元。

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

『正确答案』D

『答案解析』该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)

(2)在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金(　)万元。

A.51.43

B.54.11

C.51.36

D.55.93

『正确答案』D

『答案解析』可扣除转让环节税金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(万元)

(3)在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(　)万元。

A.2866.93

B.2874.93

C.2864.93

D.2875.93

『正确答案』D

『答案解析』①为取得土地使用权所支付的金额=300+9+1=310(万元);②评估价格=5000×50%=2500(万元);③支付房地产评估10万元，可以扣除;④可扣除转让环节税金=55.93(万元)。可扣除项目金额合计=310+2500+10+55.93=2875.93(万元)

(4)甲公司应纳土地增值税(　)万元。

A.2417.01

B.2419.27

C.2416.36

D.2678.31

『正确答案』C

『答案解析』不含增值税收入=9000-428.57=8571.43(万元)

增值额=8571.43-2875.93=5695.50(万元)

增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

应纳土地增值税=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(万元)

【多选题】关于房地产开发企业土地增值税税务处理，下列说法正确的有(　)。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得计入扣除项目进行扣除

B.土地增值税清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

C.土地增值税清算时未开具销售发票或未全额开具销售发票的，未开具部分可不计入房地产转让收入

D.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“土地使用权所支付的金额”中予以扣除

E.房地产开发企业同一项目在“营改增”前后都有收入，进行土地增值税清算时以全部含增值税金额作为转让房地产收入

『正确答案』ABD

『答案解析』选项C，未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。选项E，营改增后的收入，应该按照不含增值税金额作为转让房地产收入。

【单选题】甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人，2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。该公司转让办公楼应纳增值税(　)万元。(采取简易计税方法)

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

『正确答案』D

『答案解析』该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)

【多选题】下列事项中，属于土地增值税征税范围的有(　)。

A.美国人凯文将中国境内一处房产赠送给好友

B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押

C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造

D.居民个人之间交换非居住用房产

E.企业持有房产期间发生评估增值

『正确答案』AD

『答案解析』选项BCD不动产产权均未发生转移，不属于土地增值税征税范围。

【多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有(　)。

A.建造房屋的施工单位

B.中外合资房地产开发公司

C.转让国有土地的事业单位

D.房地产管理的物业公司

E.以自建商品房安置回迁户的房地产开发企业

『正确答案』BCE

『答案解析』选项A、D，都未涉及转让不动产的行为，不属于土地增值税的纳税人。

【单选题】某房地产开发公司开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额3000万元，房地产开发成本4000万元，利息支出500万元(能提供金融机构贷款证明)，所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为4%，该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为(　)万元。

A.700.00

B.780.00

C.500.00

D.850.00

『正确答案』B

『答案解析』税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

允许扣除的开发费用=500+(3000+4000)×4%=780(万元)

【单选题】位于市区的某商贸公司2017年12月销售一栋旧办公楼，取得含增值税收入1020万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年8月，购价为600万元，缴纳契税18万元。增值税采用简易计税方法，该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为(　)万元

A.738.7

B.740.41

C.740.5

D.760.1

『正确答案』C

『答案解析』销售旧的办公楼需要交增值税=(1020-600)÷(1+5%)×5%=20(万元)，附加税费=20×(7%+3%)=2(万元);因为无法取得评估价格，按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×(1+4×5%)=720(万元);对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720+2+18+0.5=740.5(万元)。

【计算题】甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人，2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。

该办公楼造价为800万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款300万元，契税9万元以及按国家统一缴纳的其他有关费用1万元。

经房地产评估机构评定，该办公楼重新构建价格为5000万元，成新度折扣率为五成，支付房地产评估费用10万元，该公司的评估价格已经税务机关认定。

甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式;转让该办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。

甲公司适用的城建税税率为7%，教育费附加征收比率为3%，地方教育附加征收比率为2%。根据以上资料，回答下列问题：

(1)该公司转让办公楼应纳增值税(　)万元。

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

『正确答案』D

『答案解析』该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)

(2)在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金(　)万元。

A.51.43

B.54.11

C.51.36

D.55.93

『正确答案』D

『答案解析』可扣除转让环节税金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(万元)

(3)在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(　)万元。

A.2866.93

B.2874.93

C.2864.93

D.2875.93

『正确答案』D

『答案解析』①为取得土地使用权所支付的金额=300+9+1=310(万元);②评估价格=5000×50%=2500(万元);③支付房地产评估10万元，可以扣除;④可扣除转让环节税金=55.93(万元)。可扣除项目金额合计=310+2500+10+55.93=2875.93(万元)

(4)甲公司应纳土地增值税(　)万元。

A.2417.01

B.2419.27

C.2416.36

D.2678.31

『正确答案』C

『答案解析』不含增值税收入=9000-428.57=8571.43(万元)

增值额=8571.43-2875.93=5695.50(万元)

增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

应纳土地增值税=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(万元)

【计算题】甲房地产开发公司开发A项目的可售总面积为45000㎡，截止2017年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元;计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元;尚余4500㎡房屋未销售。2017年11月主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。2018年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。

要求：计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。

『正确答案』

(1)打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72(万元)

(2)公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

扣除项目=0.72×4500=3240(万元)

增值额=4320-3240=1080(万元)

增值率=1080÷3240×100%=33.33% (选择第一档税率)

应纳土地增值税=1080×30%=324(万元)