参考答案及解析：

一、单项选择题

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 销售费用计入开发费用，开发费用不作为加计扣除的基数。

2、

【正确答案】 B

【答案解析】 东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。

3、

【正确答案】 D

【答案解析】 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。出租房产，产权并没有发生转移，不缴纳土地增值税。

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

5、

【正确答案】 D

【答案解析】 企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围。选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围;选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围;选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。但是不包括租金收入，因为出租没有发生房地产产权的转移。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 扣除项目=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)

增值额=8000-6144=1856(万元)

增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%

应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 收入总额=450(万元)，扣除项目=700×50%+30=380(万元)，增值额=450-380=70(万元)，增值率=70÷380×100%=18.42%，适用税率30%。应纳土地增值税=70×30%=21(万元)。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 对个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可免征土地增值税。

10、

【正确答案】 C

【答案解析】 转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

11、

【正确答案】 B

【答案解析】 纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。

12、

【正确答案】 C

【答案解析】 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

13、

【正确答案】 D

【答案解析】 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

14、

【正确答案】 C

【答案解析】 用房地产重置成本价乘以成新度折扣率计算评估价格。评估价格=3000×60%=1800(万元)。

15、

【正确答案】 A

【答案解析】 选项A，属于为取得土地使用权所支付的金额。房地产开发成本包括：(1)土地征用及拆迁补偿费;(2)前期工程费;(3)建筑安装工程费;(4)基础设施费;(5)公共配套设施费;(6)开发间接费用。

16、

【正确答案】 C

【答案解析】 房地产开发企业销售自行开发的新建房时，印花税包含在开发费用中扣除，不能再单独作为税金扣除;房地产开发企业出租房屋，不缴纳土地增值税;房地产开发企业转让旧房，印花税可以作为税金单独扣除。

【点评】本题考查的是土地增值税的扣除项目的确定，相关总结如下：

17、

【正确答案】 A

【答案解析】 选项B属于房地产开发费用;选项C、D属于为取得土地使用权所支付的金额。

18、

【正确答案】 A

【答案解析】 耕地占用税计入房地产开发成本中扣除。

19、

【正确答案】 D

【答案解析】 实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。

20、

【正确答案】 B

【答案解析】 扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额及开发成本+房地产开发费用+税费=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(7%+3%)+7000×0.05%=2766.50(万元)

增值额=7000-2766.50=4233.50(万元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，适用50%税率，速算扣除系数15%。

土地增值税税额=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(万元)

【点评】土地增值税应纳税额的计算是常考的知识点，有一定难度，做题过程中要注意不要丢掉扣除项目。土地增值税计算公式为：

土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

要注意只有房地产开发企业销售新建房，享受加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。

另外，对于开发费用的扣除要注意：(1)不按实际发生金额计算;(2)取决于“利息支出”：①单独：开发费用=利息+(取得土地使用权所支付金额+开发成本)×5%以内

注意：利息①不超过②不包括加、罚息

②不单独：开发费用=(取得土地使用权所支付金额+开发成本)×10%以内

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 以分期收款方式转让房地产的，可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。

2、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

3、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

4、

【正确答案】 BCE

【答案解析】 选项A，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;选项D，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的利息部分不得扣除。

5、

【正确答案】 AD

【答案解析】 纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。

三、计算题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用(登记、过户手续费和契税)。

取得土地使用权所支付的金额=(1600+62)×60%=997.20(万元)

【正确答案】 C

【答案解析】 房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本=(120+2500+70)×60%=1614(万元)

【正确答案】 A

【答案解析】 取得土地使用权所支付的金额=(1600+62)×60%=997.2(万元);开发成本=(120+2500+70)×60%=1614(万元);开发费用=(997.2+1614)×8%=208.9(万元);转让环节发生的相关税金合计为40万元;房地产开发企业加计20%扣除费用=(997.2+1614)×20%=522.24(万元)，所以在计算土地增值税时，可扣除的项目金额合计=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(万元)。

【正确答案】 D

【答案解析】 增值额=8000-3382.34=4617.66(万元)，增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，适用税率50%，速算扣除系数15%。所以应该缴纳的土地增值税=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(万元)。