(单选题)下列各项中，应征收土地增值税的是(　)。

A.个人转让非普通住房

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

D.企业转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%

『正确答案』C

『答案解析』ABD属于免征土地增值税的范围。

(多选题)下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有(　)

A.直接转让土地使用权的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的

E.取得销售(预售)许可证3年仍未销售完的

『正确答案』ABC

『答案解析』取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完的，属于可以要求清算的情形。

(多选题)清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是(　)。

A.建成后开发企业转为自用的

B.建成后开发企业用于出租的

C.建成后直接赠与其他企业的

D.建成后产权属于全体业主的

E.建成后作为投资投入其他企业的

『正确答案』CDE

『答案解析』公共设施扣除规则：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

【(多选题)关于房地产开发企业土地增值税税务处理，下列说法正确的有(　)。

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得计入扣除项目进行扣除

B.土地增值税清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

C.土地增值税清算时未开具销售发票或未全额开具销售发票的，未开具部分可以不计入房地产转让收入

D.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“土地使用权所支付的金额”中予以扣除

E.房地产开发企业同一项目在“营改增”前后都有收入，进行土地增值税清算时以全部含增值税金额作为转让房地产收入

『正确答案』ABD

『答案解析』选项C，未开具发票或者未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。选项E，营改增后的收入，应该按照不含增值税金额作为转让房地产收入。

(多选题)下列各项中，符合土地增值税清算管理规定的有(　)。

A.房地产开发企业未支付的质量保证金一律不得扣除

B.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

C.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

D.直接转让土地使用权的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

E.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

『正确答案』BCE

『答案解析』选项A,质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除;选项D，直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算。

(选题)下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有(　)。

A.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费可扣除

B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

『正确答案』BCE

『答案解析』选项A,房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;选项D，房企发生的装修费可以作为开发成本扣除，无扣除限额。

(计算题)甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人，2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。

该办公楼造价为800万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款300万元，契税9万元以及按国家统一缴纳的其他有关费用1万元。

经房地产评估机构评定，该办公楼重新构建价格为5000万元，成新度折扣率为五成，支付房地产评估费用10万元，该公司的评估价格已经税务机关认定。

甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式;转让该办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。

甲公司适用的城建税税率为7%，教育费附加征收比率为3%，地方教育附加征收比率为2%。

根据以上资料，回答下列问题：

(1)该公司转让办公楼应纳增值税(　)万元。

A.414.33

B.413.38

C.390.48

D.428.57

(2)在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金(　)万元。

A.51.43

B.54.11

C.51.36

D.55.93

(3)在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计(　)万元。

A.2866.93

B.2874.93

C.2864.93

D.2875.93

(4)甲公司应纳土地增值税(　)万元。

A.2417.01

B.2419.27

C.2416.36

D.2678.31

『正确答案』(1)D;(2)D;(3)D;(4)C。

『答案解析』

(1)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)

(2)印花税=9000×0.0005=4.5(万元)

可扣除转让环节税金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(万元)

(3)在计算土地增值税时，可扣除项目：

①为取得土地使用权所支付的金额=支付的地价款+契税+按国家统一缴纳的其他有关费用=300+9+1=310(万元)

②评估价格=5000×50%=2500(万元)

③税法规定，纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。所以支付房地产评估10万元，可以扣除。

④可扣除转让环节税金=55.93(万元)

可扣除项目金额合计=310+2500+10+55.93=2875.93(万元)

(4)不含增值税收入=9000-428.57=8571.43(万元)

增值额=8571.43-2875.93=5695.50(万元)

增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

应纳土地增值税=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(万元)

(计算题)2018年3月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业提供的资料如下：

(1)2013年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。

(2)2014年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元;小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元(按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元)。

(3)2015年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票。

(4)2018年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入54000万元;可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。

(5)该企业已按照2%的预征率预缴土地增值税1080万元。

(其他相关资料：当地适用的契税税率为3%，销售房地产选择简易征收增值税)

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题。

1.企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额是(　)。

A.18000

B.18540

C.17000

D.19580

2.该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加金额是(　)。

A.300

B.400

C.500

D.250

3.该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额合计数为(　)。

A.32975

B.32555

C.56487

D.25488

4.计算清算土地增值税时应补缴的税额是(　)。

A.8081.25

B.8400

C.6500

D.1250.5

『正确答案』(1)B;(2)A;(3)A;(4)A。

『答案解析』因该企业已竣工验收的房地产开发项目，已全部转让，所以该企业应当进行土地增值税清算。

1.允许扣除的土地使用权支付的金额=18000×(1+3%)=18540(万元)

2.允许扣除的税金及附加=54000÷90%×5%×(5%+3%+2%)=300(万元)

3.允许扣除项目金额的合计数=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(万元)

4.应补缴的土地增值税的计算：

收入合计=54000÷90%=60000(万元)

增值率=(60000-32975)÷32975×100%=81.96%

应补缴的土地增值税=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(万元)