【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有( )。

A.直接转让土地使用权的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完的

E.已竣工验收房产，已转让可售建筑面积85%以上的

【答案】ABC

【解析】D和E属于可以要求清算的情形。

【多选题】下列关于土地增值税清算时相关问题的处理，表述错误的有( )。

A.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至管理费用中计算扣除

B.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，未开具发票的，扣留的质量保证金也可以计算扣除

C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

D.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

E.装修费用，可以在土地增值税前扣除

【答案】AB

【解析】选项A：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除;选项B：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。

【多选题】关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有( )。

A.房地产开发企业的预提费用，除另规定，不得扣除

B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除

D.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金

E.回迁户支付给房地产企业的补价，应作当期的收入

【答案】ABD

【解析】税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除;分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致;纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金，选项ABD符合规定;房地产开发企业建成后有偿转让的公共设施，计算收入的同时允许扣除对应的成本、费用，选项C不符合规定;回迁户支付给房地产开发企业的补价，应抵减该项目拆迁补偿费，选项E不符合规定。

【单选题】房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，错误的处理是( )。

A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除

B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除

C.建成后有偿转让的应扣除成本、费用

D.建成后有偿转让，不可扣除成本、费用

【答案】D

【解析】公共设施，按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

【多选题】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有( )。(2012年)

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除

B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致

C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

【答案】BCE

【解析】选项A：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时不得扣除;选项D：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中全额扣除。

【单选题】2018年某企业转让一栋六成新的旧仓库，取得不含税转让收入2000万元，可以扣除的与转让房地产有关的税金为13万元。该仓库原造价1000万元，重置成本1500万元。该企业转让仓库应缴纳土地增值税( )万元。

A.114

B.296

C.406.55

D.476

【答案】C

【解析】此题考查的是转让存量房土地增值税的计算。关键是计算扣除项目，要用重置成本而不是房屋原值乘以成新度折扣率。所以该企业转让仓库扣除项目合计=1500×60%+13=913(万元)，增值额=2000-913=1087(万元)，增值率=1087/913×100%=119.06%，适用税率50%，速算扣除系数15%，该企业转让仓库应缴纳土地增值税=1087×50%-913×15%=406.55(万元)。

【单选题】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除的比例为( )。

A.2%

B.5%

C.10%

D.20%

【答案】B

【解析】记忆性考题。税法规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

【计算题】位于某市区乙企业(增值税一般纳税人)，2014年9月1日购置一座仓库，购置时取得的发票注明价款500万元，当时缴纳了2%的契税并取得完税凭证。2016年1月份，将该仓库对外出租，租赁协议约定的租期6个月、每月租金5万元。7月1日转让该仓库，签订的产权转移书据载明含税金额1600万元，按照简易方法缴纳增值税。经相关机构认定，该仓库的不含增值税重置成本为800万元，成新率为80%。(不考虑地方教育附加)

根据上述资料，回答下列问题。(2015年考题改编)

1.乙企业出租与转让仓库应缴纳印花税( )元。

A.8300.00

B.8005.00

C.7904.76

D.7623.81

【答案】A

【解析】应纳印花税=6×5×1‰×10000+1600×0.5‰×10000=8300(元)。

2.乙企业计征土地增值税时应确认收入( )万元。

A.1600.00

B.1547.62

C.1523.81

D.1100.00

【答案】B

【解析】收入应为不含税收入，不含税收入=1600-(1600-500)/(1+5%)×5%=1547.62(万元)。

3.乙企业计征土地增值税时准予扣除的税费合计为( )万元。

A.61.30

B.58.22

C.36.07

D.6.04

【答案】D

【解析】应纳的增值税=(1600-500)/(1+5%)×5%=52.38(万元);乙企业计征土地增值税时准予扣除的税费有城建税、教育费附加和印花税，合计=52.38×(7%+3%)+1600×0.5‰=6.04(万元)。

4.乙企业转让仓库应缴纳土地增值税( )万元。

A.380.07

B.360.55

C.353.88

D.341.98

【答案】C

【解析】扣除项目合计=800×80%+6.04=646.04(万元)，增值额=1547.62(不含增值税的收入)-646.04=901.58(万元)，增值率=901.58/646.04×100%=139.55%，应纳土地增值税=901.58×50%-646.04×15%=353.88(万元)。

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