答案与解析

一、单项选择题

1.

【答案】A

【解析】个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.

【答案】B

【解析】我国的土地增值税实行四级超率累进税率。

3.

【答案】D

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=(80+50+800)×(70%+20%)=837(万元)。

4.

【答案】D

【解析】(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=80/2+(1000+1300)×4%=132(万元);(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元;(5)加计扣除=(1000+1300)×20%=460(万元);(6)允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135(万元)。

5.

【答案】A

【解析】对于超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除;该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用=(100-20-30)+(100+120)×4%=58.8(万元)。

6.

【答案】A

【解析】计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

7.

【答案】C

【解析】旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认。

8.

【答案】D

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

9.

【答案】A

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15(万元)，增值率=93.15÷(800×50%+6.85)×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95(万元)。

10.

【答案】C

【解析】出让国有土地使用权的行为不属于土地增值税征收范围。

11.

【答案】A

【解析】因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免征土地增值税。

12.

【答案】A

【解析】非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。

13.

【答案】C

【解析】纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。

14.

【答案】C

【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

15.

【答案】B

【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

16.

【答案】D

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

17.

【答案】A

【解析】选项A：对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内扣除。

18.

【答案】A

【解析】房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

二、多项选择题

1.

【答案】ABCE

【解析】选项D：土地增值税实行超率累进税率。

2.

【答案】ADE

【解析】选项B：没有取得收入，不属于土地增值税征收范围;选项C：房地产在抵押期间不征收土地增值税。

3.

【答案】ABC

【解析】选项D：个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税，互换商业用房的，应征收土地增值税;选项E：个人转让商业用房的，需要缴纳土地增值税。

4.

【答案】AE

【解析】选项AB：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除;选项C：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除;选项DE：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。

5.

【答案】DE

【解析】选项DE计入房地产开发成本。

6.

【答案】ABE

【解析】选项CD：属于房地产开发费用，应按照土地增值税的规定计算扣除，不得据实扣除。

7.

【答案】BD

【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。

8.

【答案】ADE

【解析】选项BC：适用于新建房的转让。

9.

【答案】BCD

【解析】选项AE：适用于新建房的转让。

10.

【答案】ABD

【解析】选项A：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除;选项B：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除;选项D：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

11.

【答案】ACD

【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：(1)出售旧房及建筑物的;(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(3)提供扣除项目金额不实的;(4)转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。

12.

【答案】ABC

【解析】选项D：东北地区省份不得低于1.5%;选项E：西部地区省份不得低于1%。

13.

【答案】ABD

【解析】选项C：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收;选项E：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税。

14.

【答案】ADE

【解析】纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

15.

【答案】BCDE

【解析】选项A：房地产所有权未发生转移，不缴纳土地增值税。

16.

【答案】CDE

【解析】选项A：在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，不得扣除;选项B：对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

17.

【答案】BCDE

【解析】选项A：房地产开发企业转让新建房，适用加计扣除20%的规定。

三、计算题

1.

【答案】D

【解析】转让旧办公楼应纳的增值税=(2000-500)/(1+5%)×5%=71.43(万元)。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×(7%+3%+2%)=8.57(万元)，准予扣除项目金额共计=500×(1+6×5%)+8.57+2000×0.5‰+15=674.57(万元)。

2.

【答案】A

【解析】增值额=(2000-71.43)-674.57=1254(万元)

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。

应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81(万元)。

3.

【答案】C

【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720(万元)

②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680(万元)

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+(720+1680)×4%=296(万元)

④与转让房地产有关的税金=1045万元

⑤加计扣除项目=(720+1680)×20%=480(万元)

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221(万元)。

4.

【答案】B

【解析】增值额=19000-4221=14779(万元)

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%

应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05(万元)。