【例题·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是(C　)。

A.个人之间互换自有居住用房地产　　B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产　　D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产

【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的有(ACD　)。

A.转让国有土地使用权　　B.出让国有土地使用权　　C.转让地上建筑物产权

D.转让地上附着物产权　　E.转让(独立)地下建筑物产权

【例题·单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是(　D)。

A.与国有企业换房的外资企业　　B.合作建房后出售房产的合作企业

C.转让办公楼的事业单位　　D.继承房产的子女

【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为(A　)。

A.30%　　　B.40%　　C.50%　　　D.60%

【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是(B)。二税一费

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税

B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税

【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有(ABDE　)。

A.取得土地使用权缴纳的契税　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税　　C.销售过程中发生的销售费用

D.开发小区内的道路建设费用　　E.支付建筑人员的工资福利费

【例题·单选题】2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税(C　)万元。

A.73.5　　 　B.150　　C.157.5　　　D.300

『答案解析』未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。

可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=1800-1275=525(万元)

增值率=525÷1275=41%，增值额=525×30%=157.5(万元)

【例题·多选题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括(BCE　)。

A.出售新房屋及建筑物的　　B.出售旧房屋及建筑物的　　C.虚报房地产成交价格的

D.以房地产进行投资联营的　　E.提供扣除项目金额不实的

某房地产开发公司2009年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率25%)

1.按转让产权合同取得收入4000万元;　　2.支付取得土地使用权的金额800万元;　　3.开发成本费用1500万元;　　4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。

公司计算应缴纳的有关税金如下：

(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)　(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)

(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)　(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)

(5)应缴纳土地增值税：

①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)

②增值额=4000-3232=768(万元)

③增值率=768÷3232×100%≈24%

④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)

(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×25%=134.40(万元)

要求：　　1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?

2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?

『正确答案』分析处理如下：

1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。

(1)计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。

(2)按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。

(3)公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。

2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：

①扣除项目金额=800+1500+(800+1500)×10%+220+(800+1500)×20%=3210(万元)

②增值额=4000-3210=790(万元)　　③增值率=790÷3210×100%≈25%

④应缴纳土地增值税=790×30%-3210×0=237(万元)

(2)企业所得税：　　①应纳税所得额=4000-800-1500-250-220-237=993(万元)

②应缴纳企业所得税=993×25%=248.25(万元)

【例题·计算题】某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：

(1)支付土地使用权价款1400万元。　(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。

(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率。但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。　　根据上述资料回答下列问题。

1.该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计(B　)万元。

A.412.99　　　B.416.39　　　C.420.64　　　D.424.11

『答案解析』营业税=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39(万元)

2.该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计(C　)万元。

A.4028.39　　B.4071.73　　C.4223.14　　D.4226.53

『答案解析』地价款=1400×80%=1120(万元)

开发成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(万元)

开发费用=(1120+1833.6)×9%=265.82(万元)

税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)

加计扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(万元)

允许扣除项目合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元)

3.2008年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税(D　)万元。

A.738.24　　B.789.87　　C.1065.28　　D.1158.78

『答案解析』增值额=7648-4223.14=3424.86(万元)

增值率=3424.86÷4223.14=81.10%　　土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元)

【例题·多选题】计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有(ABE　)。

A.建筑容积率在1.0以上　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下

C.建筑覆盖率在1.0以上　　D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%　E.单套建筑面积在120平方米以下

【D例题·单选题】房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是(　)。

A.工商营业执照原件　　B.税务登记证原件　　C.税务登记证复印件　　D.土地使用权证书

【例题·单选题】根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自(A　)，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。　　A.签订房地产转让合同之日起7日内　　B.签订房地产转让合同之日起10日内

C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内　　D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内

【例题·多选题】下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有(BCDE　)。

A.符合土地增值税清算条件的　　B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的　　D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的

E.虽然设置账簿但账目混乱成本，费用难以确定的