【综合分析题】

甲、乙为夫妻(户籍所在地为H市大河区)，二人于2017年10月以150万元的价格购置H市理光区彩霞路一套房屋，后因房屋距离工作单位较远，夫妻商议决定将房屋卖掉，但未找到合适的买主。2018年2月初，乙赴外地出差，住H市文化区的丙找到甲，称过去已看过该房，愿以160万元价格买下，甲不同意，双方经协商，甲决定以170万元价格出售该房。次日，丙支付给甲100万元，甲遂将钥匙交给丙。

因产权证被乙存放在单位，所以甲提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记，办完手续后再付70万元。同年7月初，乙从外地返回后得知该房屋价格已经上涨，遂找到丙，要求增加10万元价款才能去办理过户登记手续。丙不同意。同年8月10日，乙以200万元的价格将该房卖给了丁，并在8月15日与丁办理了房屋过户手续。后来，丁找到丙，要求已入住的丙搬走。丙遂到法院起诉，告乙、丁侵害其所有权，并要求法院解除乙与丁之间的房屋买卖合同。丁反诉丙，要求丙搬出房屋。

1.根据有关法律规定，下列说法中正确的有(　)。

A.甲将房屋钥匙交给丙，即完成了房屋所有权的转移

B.甲在乙出差的情况下，向丙出售房屋的行为属于无权处分行为

C.乙将房屋卖给丁的行为属于侵权行为

D.丁要求丙搬出的请求有法律依据，法院应予支持

E.法院不应支持丁的反诉

『正确答案』BD

『答案解析』本题考核不动产所有权转移。房屋所有权自登记时转移;A错误。该房为夫妻共有财产，需共有人意思一致，才能对外发生效力。所以甲出售房屋的行为属于无权处分。选项B正确。办理房屋过户手续后，丁是房屋的所有权人，丁有权要求丙搬出;D正确，E错误。

2.根据《物权法》，本案起诉时，房屋的所有权应当属于(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

E.甲乙共有

『正确答案』D

『答案解析』本题考核房屋所有权。办理房屋过户手续后，丁是房屋的所有权人。

3.针对本案“一房二卖”的情形，下列关于本案合同的说法中正确的有(　)。

A.两个合同均有效

B.两个合同都已成立但均未生效

C.甲丙之间合同有效，乙丁之间合同无效

D.甲丙之间合同无效，乙丁之间合同有效

E.两个合同都属可撤销合同

『正确答案』A

『答案解析』本题考核合同效力。《买卖合同司法解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。两个合同没有合同法无效情形，均有效。

4.根据《民事诉讼法》，本案一审的诉讼管辖法院(　)。

A.只能是H市中级人民法院

B.可以是大河区人民法院

C.可以是理光区人民法院

D.可以是文化区人民法院

E.只能是理光区人民法院

『正确答案』E

『答案解析』本题考核专属管辖。因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本题涉案房屋位置在理光区。

【综合分析题】

2016年3月3日，甲、乙订立合同约定，甲将一套自有住房以市价的80%出售给乙，甲为乙办理所有权转移登记，但由甲继续租住，5年后再向乙交付。2016年3月9日，甲为已付清房款的乙办理了房屋过户登记。之后不久，甲拟赴国外探望女儿，于2016年5月6日将该房屋转租给丙，月租金5000元，租期3年。

2016年10月10日，乙与丁银行签订借款合同和抵押合同，以上述住房作抵押，向丁银行贷款100万元，贷款期限1年。10月18日，双方办理了房屋抵押登记。

2017年8月8日，乙将上述住房出售给戊。双方订立买卖合同后，戊即支付了全部房款。因丙以租期尚未届满为由拒绝搬离，致乙无法向戊交付住房，乙也未为戊办理房屋过户登记。

2017年10月，借款到期。因乙不能清偿，丁银行欲行使抵押权。

1.下列关于甲、乙之间合同约定的效力及案涉房屋权属变动的说法中，正确的有(　)。

A.2016年3月3日，乙取得房屋所有权

B.甲、乙关于甲继续租住房屋5年的约定有效

C.甲、乙关于房屋买卖的约定有效

D.2016年3月9日，乙取得房屋所有权

E.甲于5年后将房屋交付给乙时，乙才取得房屋所有权

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考核不动产物权变动、合同的效力。不动产自登记时发生物权变动的效力。2016年3月9日，甲为乙办理不动产登记，乙取得该房屋的所有权。所以选项AE错误，选项D正确。甲、乙关于房屋买卖及甲继续租住房屋5年的约定符合自愿、合法原则，且不违反法律的强制性规定，因此是有效的。所以选项BC正确。

2.下列关于甲、丙之间房屋租赁合同的形式和效力的说法中，正确的有(　)。

A.甲、丙之间房屋租赁合同若未采用书面形式，则双方可随时终止租赁合同

B.甲、丙之间房屋租赁合同应当采用书面形式

C.甲、丙之间房屋租赁合同属于可撤销合同

D.甲将该房屋租给丙，若未经乙同意，则乙可解除甲、乙之间租赁合同

E.若承租期间丙造成房屋毁损，则乙只能要求丙赔偿损失

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考核租赁合同。租期为6个月以上的，应订立书面合同。未采用书面合同的租赁，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。甲、丙之间租赁合同的期限为3年，应当采用书面形式，若未采用书面形式，则双方可以随时终止租赁合同。所以选项AB正确。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。甲将房屋出租给丙，没有经过乙同意，乙可以解除甲、乙之间的租赁合同。在乙解除合同之前，甲、丙之间的租赁合同是有效的。所以选项D正确，选项C错误。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，乙可要求承租人甲承担赔偿责任。所以选项E错误。

3.下列关于乙、丁银行之间房屋抵押合同、抵押权生效时间及抵押权行使的说法中，正确的有(　)。

A.2016年10月18日，丁银行取得房屋抵押权

B.2016年10月10日，抵押权生效

C.2016年10月10日，抵押合同生效

D.2017年10月10日，丁银行即可行使房屋抵押权

E.2017年10月18日，丁银行方可行使房屋抵押权

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核不动产抵押。不动产抵押，抵押权自登记时设立。10月18日，乙丁双方办理房屋抵押登记，丁取得房屋抵押权。所以选项A正确，选项B错误。依法成立的合同，自成立时生效。2016年10月10日，乙、丁签订书面抵押合同，抵押合同生效。所以选项C正确。2017年10月10日，借款合同到期，乙不能清偿欠款，丁可以行使抵押权。所以选项D正确，选项E错误。