19.某市甲房地产开发公司为增值税一般纳税人，专门从事普通标准住宅商品房开发。该公司2016年10月1日在该市开工建设某住宅小区，至2018年2月28日该小区竣工决算。该公司可供出售普通标准住宅总面积为91000平方米。该项目支付土地出让金12500万元;房地产开发成本48800万元;利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。

公司营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价11688元/平方米;方案二：销售价格为平均售价11988元/平方米。假定所建住宅楼全部销售，两种方案的销售价格均未超过当地普通标准住宅标准，契税税率为4%。

要求：

1.分别计算各方案该公司应纳的土地增值税。

2.比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。(以上售价均含增值税)

【答案】

1.方案一应缴纳的土地增值税为：

(1)转让房地产的收入=9.1×11688-(9.1×11688-12500)/(1+11%)×11%=97059.28(万元)

(2)计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额=12500+12500×4%=13000(万元)

②房地产开发成本：48800万元

③房地产开发费用=(13000+48800)×10%=6180(万元)

④与转让房地产有关的税金：

城建税、教育费附加和地方教育附加=(9.1×11688-12500)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=1116.18(万元)

⑤加计扣除=(13000+48800)×20%=12360(万元)

扣除项目金额合计=13000+48800+6180+1116.18+12360=81456.18(万元)

(3)增值额=97059.28-81456.18=15603.10(万元)

(4)增值率=15603.10÷81456.18×100%=19.16%<20%

建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

方案二应缴纳的土地增值税为：

(1)转让房地产的收入=9.1×11988-(9.1×11988-12500)/(1+11%)×11%=99518.74(万元)

(2)计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额

=12500+12500×4%=13000(万元)

②房地产开发成本：48800万元

③房地产开发费用

=(13000+48800)×10%=6180(万元)

④与转让房地产有关的税金：

城建税、教育费附加和地方教育附加=(9.1×11988-12500)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=1148.65(万元)

⑤加计扣除=(13000+48800)×20%=12360(万元)

扣除项目金额合计=13000+48800+6180+1148.65+12360=81488.65(万元)

(3)增值额=99518.74-81488.65=18030.09(万元)

(4)增值率

=18030.09÷81488.65×100%=22.13%

适用税率30%

(5)土地增值税税额

=18030.09×30%=5409.03(万元)

2.方案一所得税前利润

=97059.28-(13000+48800+1000+1116.18)=33143.10(万元)

方案二所得税前利润

=99518.74-(13000+48800+1000+1148.65+5409.03)=30161.06(万元)

所以，对房地产公司更为有利的是方案一。

两种方案在所得税前利润差额=33143.10-30161.06=2982.04(万元)。

20.甲矿业公司为煤矿开采企业，系增值税一般纳税人。2018年4月发生的经济业务如下：

(1)开采原煤25.3万吨，共计发生开采成本为5313万元，将其中60%加工成动力煤，发生加工成本1265万元。其中30%加工成中块煤，发生加工成本为14421万元。

(2)当月外购相关劳务、动力、材料等取得增值税专用发票注明的增值税税额为963.46万元，当月已认证抵扣。

(3)当月销售动力煤15万吨，每吨售价为320元(出厂价，包括洗选煤厂到车站运费12元/吨)。

(4)当月销售中块煤3.5万吨，每吨售价680元(坑口价)。

(5)当月销售原煤6.2万吨，每吨售价为185元(到厂价，包括洗选煤厂到车站运费11元/吨及到购买方指定运输地点运费6元/吨)。

已知甲公司对于运费均单独核算，同时有独立的运输车辆及运输资质，运费能提供相应票据。上述售价均不含增值税，上月增值税留抵税额为12.5万元。该矿业公司洗选煤的折算率为85%，煤炭资源税税率为3%，动力煤与中块煤均属于洗选煤。

要求：

(1)计算甲矿业公司当月应缴纳的资源税，并编制会计分录。

(2)计算甲矿业公司当月应缴纳的增值税，并编制月末结转的会计分录。

【答案】

(1)资源税=15×(320-12)×85%×3%+3.5×680×85%×3%+6.2×(185-11-6)×3%=209.75(万元)。

借：税金及附加　　　　　　　　　　　　　　　　209.75

贷：应交税费—应交资源税　　　　　　　　　　　209.75

(2)增值税=15×(320-12)×17%+15×12×11%+3.5×680×17%+6.2×(185-11-6)×17%+6.2×(11+6)×11%-963.46-12.5=422.51(万元)。

借：应交税费—应交增值税(转出未交增值税)　　422.51

贷：应交税费—未交增值税　　　　　　　　　　　422.51

21.位于某市的甲公司为增值税一般纳税人，2018年3月将自建的办公楼及家具对外出售，有关情况如下：

(1)办公楼及办公家具出售时固定资产原值3000万元，已提折旧2500万元，净值500万元。其中：办公楼于2001年自行建造完成并于当年投入使用，其原值2800万元，净值450万元。办公家具中，2008年购置的一部分，固定资产原值150万元，净值30万元，2014年购置的一部分(已抵扣进项税)，固定资产原值50万元，净值20万元。

(2)甲公司出售前聘请当地具有资质的房地产评估事务所对办公楼进行了评估，建造同样的房产需5000万元，该办公楼为4成新。

(3)甲公司按2550万元的市场价格，将该办公楼及办公家具出售给A公司，产权转移书据中注明办公楼作价2500万元，2008年购置的办公家具作价30万元，2014年购置的办公家具作价20万元。

上述增值税业务均为含增值税价格。甲公司选择按简易计税方法计算办公楼增值税，办公家具均开具增值税专用发票并签订了购销合同。当月无留抵税额，无进项税额。

要求：

(1)甲公司处置办公楼和办公家具分别涉及哪些税费(暂不考虑企业所得税)，并分别计算应缴纳税额。

(2)编制出售办公楼及办公家具相关的会计分录。(答案中的金额单位用万元表示)

【答案】

(1)

①出售办公楼需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税。

增值税=2500/(1+5%)×5%=119.05(万元);

城市维护建设税=119.05×7%=8.33(万元);

教育费附加=119.05×3%=3.57(万元);

地方教育附加=119.05×2%=2.38(万元);

印花税=2500×0.05%=1.25(万元);

土地增值税

收入=2500/(1+5%)=2380.95(万元)

评估价格=5000×0.4=2000(万元)

可以扣除税金=8.33+3.57+2.38+1.25=15.53(万元)

扣除项目合计=2000+15.53=2015.53(万元)

增值额=2380.95-2015.53=365.42(万元)

增值率=365.42/2015.53=18.13%

应纳土地增值税=365.42×30%=109.63(万元)。

②出售办公家具需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

增值税=30/(1+3%)×3%+20/(1+17%)×17%=3.78(万元);

城市维护建设税=3.78×7%=0.26(万元);

教育费附加=3.78×3%=0.11(万元);

地方教育附加=3.78×2%=0.08(万元);

印花税=50×0.03%=0.02(万元)。

(2)

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　　 500

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　2500

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　2550

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　　2302.81

应交税费—简易计税　　　　　　　　　　　　　119.92

—应交增值税(销项税额)　　　　　　2.91

—应交城建税　　　　　　　　　　　　8.59

—应交教育费附加　　　　　　　　　　3.68

—应交地方教育附加　　　　　　　　　2.46

—应交土地增值税　　　　　　　　　　109.63

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　 1802.81

贷：资产处置损益　　　　　　　　　　　　　　　1802.81

借：税金及附加　　　　　　　　　　　　　　　　　1.27

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.27

22.某公司主要从事建筑工程机械的生产制造，2017年发生以下业务：

(1)签订钢材采购合同一份，采购金额8000万元;签订以货换货合同一份，用库存的市场价为3000万元A型钢材换取对方相同金额的B型钢材;签订销售合同一份，销售金额15000万元。

(2)公司作为受托方分别与甲公司、乙公司签订了加工承揽合同，与甲公司签订的合同约定：由委托方提供主要材料(金额300万元)，受托方只提供辅助材料(金额20万元)，受托方另收取加工费50万元;与乙公司签订的合同约定：由受托方提供主要材料(金额200万元)并收取加工费40万元。

(3)公司作为受托方签订技术开发合同一份，合同约定：技术开发金额共计1000万元，其中研究开发经费与报酬金额之比为3∶1。

(4)公司作为承包方签订建筑安装工程承包合同一份，承包金额300万元，公司随后又将其中100万元的业务分包给另一单位，并签订分包合同。

(5)公司新增实收资本2000万元、资本公积500万元。

(6)公司新启用营业账簿中的其他账簿10本。

已知购销合同、加工承揽合同、技术合同、建筑安装工程承包合同的印花税税率分别为0.3‰、0.5‰、0.3‰、0.3‰;营业账簿的印花税税率分为0.5‰和每件5元两种。

要求：根据上述资料，分别计算该公司2017年上述各笔业务应缴纳的印花税。(上述金额均不含增值税)

【答案】

(1)签订的采购合同、以货换货合同和销售合同应缴纳的印花税=(8000+3000×2+15000)×0.3‰×10000=87000(元)

(2)与甲公司、乙公司签订的加工承揽合同应缴纳的印花税=(50+20)×0.5‰×10000+(200×0.3‰+40×0.5‰)×10000=1150(元)

(3)签订的技术开发合同应缴纳的印花税=1000×1/4×0.3‰×10000=750(元)

(4)签订的建筑安装工程承包合同和分包合同应缴纳的印花税=(300+100)×0.3‰×10000=1200(元)

(5)记载资金的营业账簿应缴纳的印花税=(2000+500)×0.5‰×10000=12500(元)

(6)启用营业账簿中的其他账簿应缴纳的印花税=10×5=50(元)。