第二节 契税法

　　知识点2：契税法

　　一、契税基本原理

　　(一)概念：契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。

　　(二)特点：属于财产转移税;由财产承受人纳税。

　　二、征税对象

　　(一)一般规定：

　　1、国有土地使用权出让;2、土地使用权转让;(不包括农村集体土地承包经营权的转移)

　　3、房屋买卖;4、房屋赠与;5、房屋交换;6、承受国有土地使用权支付的土地出让金，不得因减免土地出让金而减免契税。

　　(二)特殊规定：以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。

　　①以土地、房屋权属作价投资、入股;(以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税)

　　②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋;

　　③以获奖方式承受土地、房屋权属;

　　④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的;

　　⑤买房拆料或翻建新房。

　　[典型例题]根据契税的有关规定，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖行为征收契税。这些特殊方式有(ABC)。(2002年考试题)

　　A.以土地、房屋权属作价投资

　　B.以土地、房屋权属抵偿债务

　　C.以获奖方式承受土地、房屋权属

　　D.企业分立中承受原企业的土地、房屋权属(不征契税)

　　[典型例题]下列各项中，应当征收契税的有(ABC)。(2005年考试题)

　　A.以房产抵债　B.将房产赠与他人　C.以房产作投资　D.子女继承父母房产(法定继承免征契税)

　　三、纳税义务人与税率

　　(一)纳税义务人：以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。

　　(二)税率：契税采用幅度比例税率3%-5%，具体执行税率由各省(市、自治区)政府在幅度内确定。

　　四、应纳税额的计算

　　(一)计税依据：

　　1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据;

　　2、土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据;

　　3、土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税;

　　4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益;

　　5、房屋附属设施征收契税的依据：

　　(1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　(2)承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　6、个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，对受赠人全额征收契税;

　　7、出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”

　　[典型例题]下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是(C)。(2005年考试题)

　　A.土地使用权出售

　　B.国有土地使用权出让

　　C.土地使用权赠与

　　D.以划拨方式取得土地使用权

　　(二)应纳税额的计算：应纳税额=计税依据×适用税率

　　[典型例题1]某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税(B)。

　　A.0万元　 B.9万元　 C.18万元 D.33万元

　　【答案解析】应纳契税=(800-500)×3%=9 (万)

　　[典型例题2]居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元;将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务;将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税(A)。

　　A.0.45万元　B.1.95万元　C.2.25万元　D.2.85万元

　　【答案解析】：契税=15×3%=0.45(万元)

　　五、税收优惠

　　(一)一般规定：

　　1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

　　2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税;

　　2008年11月1日起个人首次购买90平方米以下普通住房，税率为1%。

　　3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

　　4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免;

　　5、承受荒山等用于农业生产免征契税;

　　6、外国领使馆及外交人员承受土地、房屋权属。

　　(二)特殊规定：

　　1、公司制改造，对整体改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　2、单位、个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　3、合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　4、分立企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　5、收购国有、集体企业与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，减半征收契税，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，免征契税。

　　6、承受关闭、破产企业的，债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，免征契税。非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，减半征收契税，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，免征契税。

　　7、房屋的附属设施

　　对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，)所有权或土地使用权的行为，按规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　8、继承土地、房屋权属法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　[典型例题1]下列各项中，可以享受契税免税优惠的有(BD)。(2003年考试题)

　　A.城镇职工自己购买商品住房

　　B.政府机关承受房屋用于医疗

　　C.遭受自然灾害后重新购买住房

　　D.军事单位承受房屋用于军事设施

　　[典型例题2]下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有(BD)。(2006年考试题)

　　A.农民承包荒山造林的土地

　　B.银行承受企业抵债的房产

　　C.科研事业单位受赠的科研用地

　　D.劳动模范获得政府奖励的住房

　　六、征收管理

　　(一)纳税义务发生时间

　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。

　　(二)纳税期限

　　自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。

　　(三)纳税地点

　　土地、房屋所在地的征收机关。