第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

　　[考情分析] 非重点章，每个税种的分值在2分左右，合计该章分值在6分左右。

　　知识点1：房产税

　　第一节 房产税法

　　一、房产税基本原理

　　(一)概念：房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。

　　(二)特点：

　　1、属于财产税中的个别财产税;

　　2、征税范围限于城镇的经营性房屋;

　　3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

　　二、纳税义务人及征税对象

　　(一)纳税义务人：凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企业、外国企业及外籍个人。

　　①产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税;属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。

　　②产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

　　③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　④无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　(二)征税对象：征税对象是房屋。但独立如房屋之外的建筑物(如围墙)不属于房屋，不交纳房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税;但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　三、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。

　　四、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　1、从价计征(1.2%)：计税依据是按房产原值一次性减除10%-30%后的余值。

　　(1)房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价(包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产);原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。

　　(2)应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备;电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值，计税。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值，易损件、经常更换的零配件，更新后不再计入原值中。

　　(3)投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税;收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。 融资租赁按房产余值计税。

　　[典型例题1]某企业有一处房产原值1000万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2009年应缴纳房产税?答案：应缴纳房产税=1000×(1-20%)×1.2%=9.6(万元)

　　注意：从价计税方式下税率具有年的含义在里面， 在计算中注意和时间的配比!

　　[典型例题2]某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税( C )。(2004年考题)

　　A.6.0万元　B.9.6万元　C.10.8万元　D.15.6万元

　　[答案]应缴纳房产税=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(万元)

　　(5)自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　(6)居民住宅区内业主共有的经营性房地产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

　　自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。

　　需要注意的是：无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。

　　2、从租计征(12%)：计税依据是租金。(个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，4%)

　　[典型例题3]某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税(C)。

　　A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元

　　答案：(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=27

　　五、税收优惠

　　下列房产免纳房产税：

　　(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产;

　　(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

　　(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

　　[典型例题]某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2002年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少?

　　解：①省政府机关办公用房免税

　　②出租部分应以租金交税，应纳税额为：应纳房产税=100′12%=12(万元)

　　(四)个人所有非营业用的房产;

　　(六)经财政部批准免税的其他房产。

　　(1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

　　(2)纳税人因房屋大修导致连续停用 半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　[典型例题]某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元。2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税(A)。(2006年考题)

　　A.15.04万元 B.16.32万元 C.18.24万元 D.22.72万元

　　解析：1200×(1-20%)×1.2%÷12×4+1000×(1-20%)×1.2%÷12×8+4×10×12%=15.04

　　(3)在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

　　[典型例题]某企业2006年2月委托一家施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税(B)(2007年考题)

　　A.2.1万元 B.2.31万元 C.2.8万元 D.3.08万元

　　解析：1100×(1-30%)×1.2%×3÷12=2.31(万元)

　　(4)为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

　　(5)对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。

　　(6)对高校后勤实体免征房产税。

　　(7)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　(8)老年服务机构自用的房产。

　　(9)从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

　　(10)对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税，对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政居内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

　　(11)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。既对居民又对非居民供热的企业，可以根据收入划分征免界限。

　　[典型例题]某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税(B)

　　A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元(2008年考题)

　　解析：5000×(1-30%)×1.2%÷2500×(2500-800)=28.56(万元)

　　(12)自2006年1月1日起至2011年12月31日是，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

　　[典型例题1]下列各项中，应当征收房产税的是(A)。(2002年考题)

　　A.行政机关所属的招待所使用的房产

　　B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有房屋

　　C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房

　　D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产

　　[典型例题2]下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有(AC)。(2006年考题)

　　A.对高校后勤实体免征房产税

　　B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税

　　C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

　　D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

　　六、征收管理

　　(一)纳税义务发生的时间：

　　1.原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税;

　　2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税;

　　3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税;

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税;

　　5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税;

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税;

　　7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税;

　　8.终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。

　　(二)纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省(市、自治区)政府决定。

　　(三)纳税地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产座落地点分别向房产所在地纳税。

　　[典型例题]下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有(BC)。(2007年考题)

　　A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

　　B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税

　　C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税