第五节 应税收入和扣除项目的确定

第六节 应纳税额的计算

　　一、增值额的确定

　　土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：

　　1、隐瞒虚报房地产成交价格的;

　　2、提供扣除项目金额不实的;

　　3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　二、应纳税额的计算方法

　　土地增值税的计算方法有两种：

　　一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法;

　　另一种是简便计算法，其计算公式为：

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数

　　土地增值税的计算步骤如下：(1)计算转让房地产取得的收入;(2)计算扣除项目金额;(3)计算增值额：(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率;(5)计算应纳税额。

　　三、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入。

　　四、扣除项目的确定

　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：

　　1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　(1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款;

　　(2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。

　　2、房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。

　　[考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况：

　　①直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现;

　　②告诉一块土地的土地开发成本，但该块土地中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本。

　　[例题]2007年考题中：某开发公司1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元;以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼(后附：写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险)各一栋，占地面积各为1/3;计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=4160(万元)

　　3、房地产开发费用：开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

　　①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

　　②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;

　　用公式表示：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　用公式表示：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

　　超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　4、与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

　　内资：

　　①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)

　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费)

　　外商：

　　①房地产开发企业。(一税)(外商投资企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人，下同) ②其他纳税人。(二税)

　　5、财政部规定的其它扣除项目。

　　此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　[典型例题1]某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：(改自2007年考试题)

　　(1)1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元;

　　(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3;

　　(3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元;

　　(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

　　(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有;

　　(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元;将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

　　其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

　　要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：

　　(1)计算公司应缴纳的营业税;

　　(2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额;

　　(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目;

　　(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金;

　　(6)计算公司应缴纳的土地增值税。

　　【答案】

　　(1)应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元)

　　(2)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=4160(万元)

　　(3)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)

　　(4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元)

　　(5)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%=750(万元)

　　(6)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(万元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，适用30%的税率

　　应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)

　　[典型例题2]2008年某国有商业企业利用空房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。

　　【答案】(1)住宅销售收入为19 000万元

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元

　　②住宅开发成本为2800万元

　　③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为：495+4.5=499.5(万元)

　　⑤转让房地产的扣除项目金额为：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(万元)

　　(3)计算转让房地产的增值额：19 000-6 879.5=12 120.5(万元)

　　(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

　　(5)计算应缴纳的土地增值税税额﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(万元)

　　(二)存量房地产的扣除项目的确定：

　　(1)房屋及建筑物的评估价格

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　(2)取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用

　　(3)转让环节的税金

　　[典型例题]某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(B)(2008年考题)

　　A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元

　　答案：

　　评估价格=12000×70%=8400(万元)，

　　税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)，

　　增值额=10000-8400-115=1485(万元)