2016年注册会计师《会计》冲刺讲义及例题：投资性房地产

　　一、投资性房地产的概念、范围

　　投资性房地产的范围包括：

　　1.已经出租的土地使用权

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家有关规定认定的闲置土地);

　　3.已经出租的建筑物

　　(1)用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物;

　　(2)已经签订租赁协议以经营租赁方式出租的建筑物和管理当局作出书面决议等表明用于经营性出租的空置建筑物;

　　二、投资性房地产的初始计量和后续支出

　　(一)初始计量

　　1.外购投资性房地产和自行建造投资性房地产按照成本进行初始计量;

　　2.非投资性房地产转换为投资性房地产，需要对房地产进行重分类。

　　(二)后续支出

　　(1)满足投资性房地产确认条件的后续支出计入投资性房地产成本，不满足时费用化;

　　(2)资本化的再开发期间继续作为投资性房地产(账面价值转入在建明细)，不计提折旧,资本化完工后投资性房地产的入账价值等于原投资性房地产账面价值与资本化的后续支出之和，注意比照固定资产准则扣除被替换部分的账面价值。

　　三、投资性房地产的后续计量

　　同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。

　　(一)成本模式计量特点

　　1.按照“固定资产”、“无形资产”准则的规定对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销，存在减值迹象的按照“资产减值”准则进行处理;

　　2.资产负债表日以账面价值计量;

　　3.取得租金收入一般计入“其他业务收入”，摊销和折旧一般计入“其他业务成本”和“投资性房地产累计折旧(摊销)”。

　　(二)公允价值模式计量特点

　　1.采用公允价值模式计量的要求

　　(1)存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。

　　(2)企业一旦选择采用公允价值计量模式，应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　(3)极少情况下，采用公允价值进行后续计量的企业，因首次取得某项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时，应当对该项投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是采用成本模式计量以后，即使有证据表明企业首次取得某项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得仍应对其采用成本模式进行后续计量。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　(1)投资性房地产取得的租金收入，一般确认为其他业务收入;

　　(2)不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;

　　(3)以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益);

　　(三)投资性房地产后续计量模式的变更1.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除递延所得税影响后调整期初留存收益。2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。四、投资性房地产转换

　　(一)转换日的确定

　　(二)转换日会计处理

　　1.成本模式

　　(1)成本模式投资性房地产和自用房地产的转换

　　成本模式下，无论投资性房地产转自用还是自用转投资性房地产，转换前后的账面余额、账面价值、累计折旧、减值准备等金额不改变，只是会计重分类，对核算科目作出调整。

　　(2)成本模式投资性房地产和存货的转换

　　成本模式下投资性房地产转换为存货，或存货转换为投资性房地产时，应以账面价值计量转换后的资产价值(2009年原制度题)。即要将减值准备等结转掉，会计分录举例：

　　借：投资性房地产

　　存货跌价准备

　　贷：开发产品

　　借：开发产品

　　投资性房地产累计折旧

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　2.公允价值模式

　　计量原则：

　　(1)转换日投资性房地产的公允价值作为转换后资产的账面价值;

　　(2)转换日公允价值与账面价值的差额一般(除下述3)计入当期损益，例如公允价值计量的投资转非投资：

　　借：固定资产(或开发产品)(按转换日投资性房地产公允价值)贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动公允价值变动损益(按转换日公允价值与前一资产负债表日公允价值之差)(3)只有非投资转投资且公允价值大于账面价值时计入资本公积。

　　借：投资性房地产—成本(按转换日投资性房地产公允价值)

　　累计折旧

　　贷：固定资产 (或开发产品)

　　资本公积—其他资本公积

　　五、投资性房地产处置

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

　　试题类型：客观题

　　【例题7-1】甲公司持有一项投资性房地产且按照成本模式计量，因判断该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得自2009年1月1日转换为公允价值模式。该项投资性房地产账面原值9000万元，已经计提折旧270万元，公允价值9500万元，以下甲企业计量模式转化时的表述正确的有( )A. 投资性房地产从成本模式计量转换成公允价值模式计量属于会计政策变更B. 转换为公允价值模式时该投资性房地产入账价值为9500万元C. 转换为公允价值模式时该投资性房地产入账价值为8730万元D. 变更会计政策时累积影响数调整期初留存收益金额是577.5万元E. 变更会计政策时计入递延所得税负债金额是192.5万元

　　【答案】ABDE

　　【解析】会计政策变更累积影响数调整期初留存收益=(9500-9000+270)×75%=577.5万元

　　【例题7-2】丙房地产开发公司对投资性房地产按照公允价值模式计量，该类业务属于丙公司的主营业务。该公司有以下业务：(1)2007年7月1日将已经开发完成作为存货的房产转换为经营性出租，承租方为丁公司。用于出租的房产成本2500万元，2007年7月1日公允价值2800万元;12月31日收到半年度租金100万元，当日该房产的公允价值为2750万元;(2)2008年12月31日收到200万元租金存入银行，同日该房产公允价值2720万元;(3)2009年12月31日收到200万元租金存入银行，同日该房产公允价值2650万元;(4)2010年6月30日，丙公司收到100万元租金后停止该项房产租用，且与原承租方丁公司签订协议将这部分房产出售给丁公司，协议规定，丙公司以分期收款方式出售，丁公司需要在2011年至2013年每年6月30日支付980万元款项，假设实际利率为6.41%，当日公允价值为2600万元。假设不考虑其他相关税费，回答下述1-2题。

　　1.以下丙公司的会计确认计量不正确的有( )。

　　A. 2007年该项投资性房地产业务增加利润总额350万元

　　B. 2007年该项投资性房地产业务增加利润总额50万元

　　C. 2008年12月31日该项投资性房地产列示的账面价值为2720万元

　　D. 2009年该项投资性房地产业务增加利润总额130万元

　　【答案】A【解析】存货转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于账面价值的差记入资本公积，所以2007年该项业务增加利润总额=100+(2750-2800)=50万元

　　2.以下2010年6月30日出售该项投资性房地产时丙公司的会计确认计量不正确的有( )。

　　A. 确认长期应收款 2940万元

　　B. 未实现融资收益 340万元

　　C. 将租赁开始日公允价值大于账面价值的金额300万元转入当期损益

　　D. 确认主营业务收入980万元

　　【答案】D【解析】出售时的会计分录：借：长期应收款 2940 (980×3)贷：主营业务收入 2600(980/1.0641+980/1.06412+980/1.06413) 未实现融资收益 340借：主营业务成本2500资本公积 -其他资本公积 300投资性房地产 -公允价值变动 200贷:投资性房地产 -成本 2800 公允价值变动损益 200