2017注册会计师考试《经济法》考点归纳（12）
来源 :中华考试网 2017-08-11
中《物权法》规定的用益物权包括：
1.土地承包经营权;2.建设用地使用权;3.宅基地使用权;4地役权。
建设用地使用权
(一)创设取得
1.无偿划拨：用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得。没有使用期限的限制。
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方式 |
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地有两个以上意向用地者的，应以招标、拍卖等公开竞价的方式出让 |
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期限 |
1）居住用地70年；2）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或其他用地50年。 |
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续期 |
1）至迟于届满前一年申请续期，准予续期重新签订出让合同，支付土地出让金。2）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 |
(二)移转取得：①按照出让合同(书面形式)约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
抵押权
禁止抵押：1)土地所有权;2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;(提示：法律规定可以抵押的除外)3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施;4)所有权、使用权不明或有争议的财产;5)依法被查封、扣押、监管的财产;6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
2.房地一体原则
1)城市房地产：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权同时抵押;以建设用地使用权抵押的，该国有土地上的房屋同时抵押(地随房走、房随地走、房地一体)。
2)乡村土地：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押;(只能地随房走，不能房随地走)
(三)抵押权的设定
1.抵押权设立
1)当事人应当采取“书面形式”订立抵押合同。2)抵押合同的“流押条款”无效
2.抵押权的生效
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不动产抵押：登记生效 |
动产抵押：登记对抗 |
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1）建筑物和其他土地附着物；2）建设用地使用权；3）荒地等土地承包经营权；4）正在建造的建筑物。 |
1）生产设备、原材料、半成品；2）正在建造中的船舶、航空器；3）交通运输工具。 |
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抵押权自登记之日起设立。 提示：未办理登记，不影响抵押合同生效。 |
抵押权自抵押合同生效时设立。 提示：未经登记，不得对抗善意第三人。 |
3.动产浮动抵押：可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押。
(四)抵押担保的范围
1.根据《物权法》的规定，担保物权(抵押、质押、留置)的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2.抵押物范围
1)以登记记载的内容为准。2)效力及于附合物、混合物或者加工物(抵押人的份额。)、从物
3.物上代位性：担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
(五)抵押权人的优先受偿权
1.损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“起1年内”请求法院撤销该协议。
2.土地出让金优先于抵押权。
(六)未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外(涤除权)。
(七)抵押财产被法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取天然孳息或者法定孳息。
(八)抵押不影响出租，但抵押后不能出租。书面通知，损失由承租人自己承担。否则抵押人承担。
(九)1.拍卖清偿顺序：1)实现抵押权的费用;2)主债权的利息;3)主债权。
2.登记的先后顺序清偿;未登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿。
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