一、选择题

　　1.某企业2019年有一处地下建筑物，为商业用途房产(房产原值80万元)，10月底将其出售。当地政府规定房产税减除比例为30%，商业用途地下建筑房产以原价的70%作为应税房产原值。2019年该企业应缴纳房产税(　)元。

　　A.3920

　　B.4312

　　C.4704

　　D.4820

　　『正确答案』A

　　『答案解析』应缴纳房产税=80×70%×(1-30%)×1.2%×10000×10/12=3920(元)

　　2.某上市公司2019年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2019年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2020年该会所应缴纳房产税(　)万元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

　　应缴纳房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(万元)

　　3.某市一商贸企业2019年末建成办公楼一栋，为建造办公楼新征一块土地，面积为45000平方米，土地单价为每平方米300元，房产建筑面积为20000平方米，建筑成本为2000万元，该办公楼使用年限为50年，计算该办公楼原值(　)万元。

　　A.3200

　　B.3350

　　C.2600

　　D.3000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』该地的容积率=20000÷45000=0.44，税法规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该房产的原值=2000+(20000×2×300)÷10000=3200(万元)

　　4.下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是(　)。

　　A.农村的居住用房

　　B.建在室外的露天游泳池

　　C.个人拥有的市区经营性用房

　　D.尚未使用或出租而待售的商品房

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村;选项B，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建在室外的露天游泳池，不属于房产税的征税范围;选项D，房地产开采企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　5.下列关于房产税纳税人及缴纳税款，说法正确的有(　)。

　　A.租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间不需缴纳房地税

　　B.融资租赁的房产未约定开始日的，由承租人自合同签订当日起缴纳房产税

　　C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴纳房产税

　　D.产权出典的由承典人缴纳房产税

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』选项A，免收租金期间由产权所有人缴纳房产税;选项B，融资租赁的房产未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起按房产余值缴纳房产税。

　　6.某公司2020年1月以1200万元(不含增值税)购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值2000万元，已计提折旧800万元。当地适用契税税率3%，该公司购入写字楼应缴纳契税(　)万元。

　　A.60

　　B.36

　　C.30

　　D.24

　　『正确答案』B

　　『答案解析』应缴纳的契税=1200×3%=36(万元)

　　7.下列关于契税计税依据的说法，正确的是(　)。

　　A.契税的计税依据不含增值税

　　B.买卖装修的房屋，契税计税依据不包括装修费用

　　C.承受国有土地，契税计税依据可以扣减政府减免的土地出让金

　　D.房屋交换价格差额明显不合理且无正当理由的，由税务机关参照成本价格核定

　　『正确答案』A

　　『答案解析』选项B，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内;选项C，对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免土地出让金而减免契税;选项D，由征收机关参照市场价格核定。

　　8.下列情形中，免征契税的有(　)。

　　A.军事单位承受土地、房屋用于军事设施

　　B.企业承受土地、房屋用于办公

　　C.合伙企业将其名下的土地、房屋权属转移回原合伙人名下

　　D.与金融租赁公司签订的售后回租合同期满，承租人回购原土地、房屋权属

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』选项B，应当征收契税。

　　9.下列关于契税征收管理的说法，正确的有(　)。

　　A.纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院的裁决书原件及相关资料办理契税纳税申报

　　B.纳税人因房地产开发企业被税务机关列为非正常户，不能取得销售不动产发票的，无法办理契税纳税申报

　　C.纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向征收机关办理申报

　　D.纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』选项B，纳税人因房地产开发企业被税务机关列为非正常户，不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

　　二、计算回答题

　　某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元(不含税)。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：开发费用扣除的比例为10%)

　　本题增值税采用简易计税方法，不考虑地方教育附加。

　　要求：请计算应该缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

　　土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

　　开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

　　开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

　　税金及附加=16000×5%×(7%+3%)=80(万元)

　　加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

　　扣除项目金额总计=3840+3200+704+80+1408=9232(万元)

　　增值额=16000-9232=6768(万元)

　　增值率=6768÷9232×100%=73.31%

　　应缴纳土地增值税=6768×40%-9232×5%=2245.6(万元)

　　某药厂2019年7月1日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入24000万元。2010年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16000万元，成新度折扣率为60%，允许扣除相关税金及附加1356万元。

　　要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　(1)回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。

　　(2)计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

　　(3)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(4)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该药厂应在7月8日前进行土地增值税的纳税申报。

　　(2)旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　评估价格=16000×60%=9600(万元)

　　(3)纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　扣除项目金额合计数=9600+6000+1356=16956(万元)

　　(4)增值额=24000-16956=7044(万元)

　　增值额与扣除项目金额的比率=7044÷16956×100%=41.54%，适用税率为30%。

　　应缴纳的土地增值税=7044×30%=2113.2(万元)