计算分析题

　　54.

　　钟老师与他人合资成立的税务师事务所于2017年顺利开张，进入2018年发展很是迅速，场所不敷使用，便采取以下措施：钟老师将原值20万元的一套自有旧居自年初起提供给事务所使用。

　　(其他相关资料：计算房屋余值的扣除比例为30%)

　　要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

　　(1)假设钟老无偿提供旧居，计算事务所本年应缴纳的房产税。

　　(2)假设钟老师出租旧居供事务所职员居住，年租金5万元(不含增值税，下同)，计算其本年应缴纳的房产税。

　　(3)假设钟老师利用旧居为事务所提供仓储保管服务，年保管费5万元，计算其本年应缴纳的房产税。(2011年考题改编)

　　答案：

　　(1)事务所无偿使用钟老师旧居应缴纳的房产税=20×(1-30%)×1.2%=0.17(万元)

　　(2)钟老师出租旧居应缴纳的房产税=5×4%=0.2(万元)

　　(3)钟老师利用旧居提供仓储保管服务应缴纳的房产税=20×(1-30%)×1.2%=0.17(万元)。

　　解析：

　　55.

　　某县房地产开发公司(增值税一般纳税人)发生如下业务：

　　(1)2017年1月通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3500万元并按规定缴纳契税，支付的土地出让金已取得省级财政部门监制的财政票据。

　　(2)自2018年2月开始在取得的该土地上建造写字楼，由于逾期幵发缴纳土地闲置费100万元;建造写字楼工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工;根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票。

　　(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊。

　　(4)2018年12月销售写字楼的70%并签订了销售合同，取得含增值税销售收入合计9800万元，假设在计算土地增值税时准予扣除的与转让环节有关的税金为66.82万元;2019年2月底将写字楼剩余的30%对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金120万元，当年实际取得不含税租金收入100万元。

　　(其他相关资料:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%)

　　要求:根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

　　(1)简要说明主管税务机关可要求房地产开发公司对垓项目进行土地增值税清算的理由;

　　(2)计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权所支付的金额;

　　(3)计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本;

　　(4)计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用;

　　(5)计算上述业务应缴纳的土地增值税。

　　答案：

　　(1)税法规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(2)要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额，可扣除的取得土地使用权所支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元);房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　(3)房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除;则可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)。

　　(4)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内，对于超过贷款期限加罚的利息不允许扣除;则可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)。

　　(5)对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除;则可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+66.82+(2523.5+997.5)×20%=4488.86(万元)

　　转让房地产应缴纳的增值税=(9800-3500×70%)÷(1+10%)×10%=668.18(万元)

　　增值额=9800-668.18-4488.86=4642.96(万元)

　　增值率=4642.96÷4488.86×100%=103.43%

　　应缴纳土地增值税=4642.96×50.%-4488.86×15%=1648.15(万元)。

　　解析：

　　56.

　　甲食品加工厂2018年拥有房产原值共计5000万元，部分房产的具体情况如下：

　　(1)年初将一栋原值为1000万元的房产用于对外投资联营，参与投资利润分红，共担风险。

　　(2)6月中旬将一栋原值为200万元的仓库用于对外出租，每月不含增值税租金收入5万元。

　　(3)年初对一栋原值为1000万元的办公楼进行改建，更换了电梯设备，将原值50万元的旧电梯更换为100万元的新电梯;新增了中央空调，价值10万元，2月底完工并办理了验收手续。

　　(其他相关资料：当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%)

　　要求：计算甲食品加工厂2018年应缴纳的房产税。

　　答案：

　　(1)对于以房产投资联营，投资者参与利润分红，共担风险的，由被投资方按照房产余值作为计税依据缴纳房产税。因此，甲食品加工厂作为投资方，无须缴纳此部分房产的房产税。

　　(2)出租的房产，出租前按照房产余值计算应纳房产税;自交付出租房产的次月起，按照不含增值税的租金收入计算应纳房产税。

　　(3)更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;如果是更换易损坏、需要经常更换的零配件，不改变房屋原值。甲食品加工厂2018年应纳房产税=200×(1-30%)×l.2%×6/12+5×6×l2%+1000×(1-30%)×l.2%×2/12+(1000+100-50+10)×(1-30%)×l.2%×10/12+(5000-1000-200-1000)×(1-30%)×1.2%=36.78(万元)。