【1·单选题】下列房地产交易行为中，应当缴纳土地增值税的是( )。

　　A.房地产公司出租别墅

　　B.非营利的基金会将合作建造的房屋转让

　　C.房地产公司通过国家机关将其拥有的房屋赠与学校

　　D.城市居民之间互换自有居住用房且经核实

　　【答案】B

　　【2·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是( )。

　　A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

　　B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

　　C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

　　D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　【答案】A

　　【3·单选题】甲企业在6年前以接受作价投资入股方式取得一宗国有土地的使用权，取得省级政府国土管理部门批准的评估价格500万元。2016年12月，甲企业改制重组为A有限责任公司，按规定未缴纳土地增值税。2018年3月，A有限责任公司将该宗土地转让，与此同时同类地块的评估价格为800万元，则A公司在计算土地增值税时扣除的取得土地使用权支付金额为( )。

　　A.0

　　B.500万元

　　C.530万元

　　D.800万元

　　【答案】B

　　【4·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有( )。

　　A.旧房产的评估价格

　　B.支付评估机构的费用

　　C.建造旧房产的重置成本

　　D.转让环节缴纳的各种税费

　　【答案】ABD

　　【5·计算问答题】某国有企业2014年3月在市区购置一栋办公楼，支付价款8400万元。2018年3月，该企业将办公楼转让，签订含税产权转移书据，取得含税收入10500万元。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率75%。该企业选择简易计税办法计算增值税，计算其缴纳土地增值税时的土地增值额为：

　　【解析】

　　增值税=(10500-8400)/(1+5%)×5%=100(万元)

　　不含税收入=10500-100=10400(万元)

　　扣除项目：

　　评估价格=12000×75%=9000(万元)，

　　准予扣除的税金=100×(7%+3%+2%)+10500×0.5‰=12+5.25=17.25(万元)，

　　增值额=10400-9000-17.25=1382.75(万元)。

　　【6·计算问答题】位于县城的某商贸公司(增值税一般纳税人)2018年2月转让一栋旧办公楼，取得含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2014年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元(能提供契税完税凭证)。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为多少万元?

　　【答案及解析】

　　可扣除项目金额的合计数=600×(1+5%×4)+18+0.5+(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=740.40(万元)。

　　【7·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有( )。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

　　C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的

　　【答案】ABC

　　【8·单选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是( )。

　　A.直接转让土地使用权的

　　B.取得销售(预售)许可证满1年仍未销售完毕的

　　C.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

　　D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的

　　【答案】A

　　【9·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是( )。

　　A.规划申报项目

　　B.审批备案项目

　　C.商业推广项目

　　D.设计建筑项目

　　【答案】B

　　【10·多选题】土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有( )。

　　A.建成后开发企业转为自用的

　　B.建成后开发企业用于出租的

　　C.建成后无偿移交给政府用于非营利性社会公共事业的

　　D.建成后产权属于全体业主所有的

　　【答案】CD

　　【11·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是( )。

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

　　【答案】A

　　【12·计算问答题】2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：

　　(1)2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。

　　(2)自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

　　(3)2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税)

　　要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。

　　(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣项目金额的合计数。

　　(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。(2017年)

　　【答案及解析】

　　(1)房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税等)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(2)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

　　纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金没有利息支出的情况)

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　本题适用第一种情况。

　　(3)取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)。

　　(4)房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)。加计扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(万元)。扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)。(本题没有给出计算开发费用的具体比例，默认用5%计算)

　　(5)增值额=31000-20045=10955(万元)，增值率=增值额/扣除项目金额=10955/20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)。

　　【13·单选题】土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应( )主管税务机关申报纳税。

　　A.分别向房地产坐落地各方的

　　B.向事先选择房地产坐落地某一方的

　　C.向房地产坐落地的上一级

　　D.先向机构所在地人民政府缴纳,再向房地产坐落地上一级

　　【答案】A

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