三、计算问答题

　　1.2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：

　　(1)2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。

　　(2)自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

　　(3)2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

　　其他相关资料：当地适用的契税税率为5%;不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素;该项目未预缴土地增值税。

　　要求，据上述资料，按照下列序号回答问题：

　　(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。

　　(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权金额。

　　(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(2)房地产开发费用的扣除标准：

　　①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

　　②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　(3)取得土地使用权所支付的金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)。

　　(4)取得土地使用权所支付的金额=9324(万元);

　　房地产开发成本=6000(万元);

　　房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元);

　　允许扣除的税金及附加=290(万元);

　　其他扣除项目=(9324+6000)×20%=3064.8(万元);

　　允许扣除项目金额的合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)。

　　(5)增值额=31000-20045=10955(万元)

　　增值率=10955÷20045×100%=54.65%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

　　应纳土地增值税税额=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)。

　　2.(2016年考题改编)2017年3月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业提供的资料如下：

　　(1)2014年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。

　　(2)2015年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元;小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元(按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元)。

　　(3)2016年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元(施工企业已开具发票)。

　　(4)2017年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入54000万元;可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。

　　(5)该项目采用简易办法缴纳增值税，已按照2%的预征率预缴土地增值税1080万元。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为3%。)

　　要求：

　　(1)简要说明税务机关要求该企业进行土地增值税清算的理由。

　　(2)清算时允许扣除的土地使用权支付的金额。

　　(3)清算时允许扣除的税金及附加。

　　(4)清算时允许扣除项目金额的合计数。

　　(5)清算时应补缴的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)因该企业已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过了85%，所以税务机关可要求该企业进行土地增值税清算。

　　(2)允许扣除的土地使用权支付的金额=18000×(1+3%)=18540(万元)

　　(3)应纳增值税=54000÷90%×5%=3000(万元);

　　应纳城市维护建设税=3000×5%=150(万元);

　　应纳教育费附加和地方教育附加=3000×(3%+2%)=150(万元);

　　允许扣除的税金及附加=150+150=300(万元)。

　　(4)允许扣除项目金额的合计数=18540+6000+2000+(18540+6000)×5%+300+(18540+6000)×20%=32975(万元)。

　　(5)应补缴的土地增值税的计算：

　　收入合计=54000÷90%=60000(万元);

　　增值率=(60000-32975)÷32975×100%=82%;

　　应补缴的土地增值税=(60000-32975)×40%-32975×5%-1080=8081.25(万元)。

　　3.甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人，2017年3月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金，并取得完税凭证。

　　该办公楼造价为800万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款300万元，契税9万元以及按国家统一缴纳的其他有关费用1万元。经房地产评估机构评定，该办公楼重新构建价格为5000万元，成新度折扣率为五成，支付房地产评估费用10万元，该公司的评估价格已经税务机关认定。

　　甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式;转让该办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。

　　要求：

　　(1)计算该公司转让办公楼应纳增值税。

　　『正确答案』该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)。

　　(2)在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金。

　　『正确答案』可扣除转让环节税金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(万元)。

　　(3)本题如何确定可以扣除的房屋及建筑物评估价格。

　　『正确答案』评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　(4)在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计。

　　『正确答案』

　　①为取得土地使用权所支付的金额=300+9+1=310(万元);

　　②评估价格=5000×50%=2500(万元);

　　支付房地产评估10万元，可以扣除;

　　③可扣除转让环节税金=55.93(万元);

　　可扣除项目金额合计=310+2500+10+55.93=2875.93(万元)。

　　(5)甲公司应纳土地增值税。

　　『正确答案』

　　不含增值税收入=9000-428.57=8571.43(万元)

　　增值额=8571.43-2875.93=5695.50(万元)

　　增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

　　应纳土地增值税=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(万元)。