答案部分

　　一、单项选择题

　　1.【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产开发公司为客户代建房产、合作建房自用房产，均没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征收范围;兼并企业从被兼并企业取得房产，属于是免征土地增值税的项目。

　　2.【正确答案】 C

　　【答案解析】 房产税与房产转让行为并没有直接的关系，不在计算土地增值税时扣除，房地产开发企业转让时缴纳的印花税是列入管理费用中的，不允许再单独扣除。

　　3.【正确答案】 A

　　【答案解析】 土地增值税中规定要按评估价的情形有：出售旧房及建筑物的;虚报、隐瞒成交价格的;扣除项目金额不实的;成交价低于房地产评估价，又无正当理由的。

　　4.【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　(1)转让行为应缴纳营业税=10000×5%=500(万元)

　　应纳城建税和教育费附加=500×(5%+3%)=40(万元)

　　应纳印花税=10000×0.5‰=5(万元)

　　(2) 扣除项目金额=1000+2000+(1000+2000)×10%+500+40+(1000+2000)×20%=4440(万元)

　　【提示】房地产企业的印花税已经记入了“管理费用”中作为期间费用扣除，不得再单独扣除。

　　(3)增值额=10000-4440=5560(万元)

　　(4)增值率=5560÷4440×100%=125.23%，适用税率50%，速算扣除系数15%，应纳土地增值税=5560×50%-4440×15%=2114(万元)。

　　5.【正确答案】 B

　　【答案解析】 扣除项目金额=20×70%+2=16(万元)，增值额=24-16=8(万元)，增值率=8÷16=50%，所以，税率为30%。由于已住满4年，可以减半征税，因此：土地增值税=8×30%×50%=1.2(万元)。

　　6.【正确答案】 A

　　【答案解析】 扣除项目金额=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(万元);增值额=4000-3525=475(万元)，增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，所以免税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　7.【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项A中，高等公寓不属于普通标准住宅，不能享受土地增值税的优惠;因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，也可以享受免征土地增值税的优惠;对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额;未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定

　　二、多项选择题

　　1.【正确答案】 AD

　　【答案解析】 选项B错误是因为土地增值税不是对房地产转让收益征收的税收，而是对增值额征收的税收;选项C错误是因为个人也可能拥有国有房地产的使用权的，因此也可能是土地增值税的纳税人。

　　2.【正确答案】 CD

　　【答案解析】 房地产交换行为，发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方也取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。房地产企业以自行开发的房地产对外投资，按视同销售处理，缴纳土地增值税;非房地产企业以自有的房地产对外投资不缴纳土地增值税。

　　3.【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 转让旧房，可作为扣除项目金额扣除的有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金。

　　4.【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的; (2)提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　5.【正确答案】 CD

　　【答案解析】 转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。评估增值的房产，并没有发生所有权转移，可以免征土地增值税;国家建设需要而被政府征用的房产，可以免征土地增值税。

　　6.【正确答案】 BD

　　【答案解析】 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　7.【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　8.【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　9.【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的来源:考试大-注册会计师考试

　　三、计算题

　　1.【正确答案】

　　应该按照建筑面积将发生的地价款900万元和“三通一平”资金200万元予以分摊。

　　第一幢房屋应分摊的地价款和“三通一平”资金=(900+200)×20000÷(20000+50000+30000)=220(万元)

　　第二幢房屋应分摊的地价款和“三通一平”资金=(900+200)×50000÷(20000+50000+30000)=550(万元)

　　第三幢房屋应分摊的地价款和“三通一平”资金

　　=(900+200)×30000÷(20000+50000+30000)=330(万元)

　　销售第一幢房屋应纳土地增值税收入为2000万元

　　扣除项目金额=800+220+(800+220)×20%+(800+220)×10%+110=1436(万元)

　　增值额=2000-1436=564(万元)

　　增值率=564÷1436×100%=39.27%

　　应纳土地增值税=564×30%=169.2(万元)

　　销售第二幢房屋应纳土地增值税收入为6500万元

　　扣除项目金额=2800+550+(2800+550)×20%+(2800+550)×10%+357.5=4712.50(万元)

　　增值额=6500-4712.50=1787.50(万元)

　　增值率=1787.50÷4712.50×100%=37.93%

　　应纳土地增值税=1787.50×30%=536.25(万元)

　　销售第三幢房屋应纳土地增值税收入为3600万元

　　扣除项目金额=1000+200+330+(1000+200+330)×20%+(1000+200+330)×10%+198=2187(万元)

　　提示：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用计入房地产开发成本。

　　增值额=3600-2187=1413(万元)

　　增值率=1413÷2187×100%=64. 61%

　　应纳土地增值税=1413×40%-2187×5%=455.85(万元)