一、单项选择题

　　1.关于投资性房地产的后续计量，下列会计处理方法中不正确的是(　)。

　　A.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量

　　B.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对其进行后续计量

　　C.对投资性房地产进行后续计量时，企业通常可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式

　　D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并进行追溯调整

　　『正确答案』C

　　『答案解析』按照企业会计准则的相关规定，企业一般不可以同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　2.甲公司采用成本模式计量投资性房地产。有关资料如下：(1)甲公司2×18年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，转换日该固定资产公允价值为25 000万元，“固定资产”科目余额为22 000万元，“累计折旧”科目余额为1 000万元，“固定资产减值准备”科目余额为100万元。(2)甲公司2×20年12月31日将上述投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产公允价值为30 000万元，“投资性房地产累计折旧”科目余额为2 000万元，投资性房地产持有期间未发生减值。下列关于转换日会计处理的说法中不正确的是(　)。

　　A.2×18年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，年末资产负债表中“投资性房地产”项目列示金额为20 900万元

　　B.2×18年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，不影响损益

　　C.2×20年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表中“固定资产”项目的列示金额为30 000万元

　　D.2×20年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，不影响损益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A、B,“投资性房地产”项目的列示金额=22 000-1 000-100=20 900(万元);选项C、D，“固定资产”项目的列示金额=22 000-2 000-100=19 900(万元)。

　　3.2×20年4月1日，甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。甲公司董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。2×20年5月1日，该公司实际支付价款20 000万元(不考虑土地使用权)，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。2×20年6月1日，该公司开始委托承包商继续建造。2×20年12月31日，该建造物建造完成，实际建造成本为40 000万元，甲公司支付了相关款项。不考虑增值税因素，下列关于甲公司2×20年会计处理的表述中，不正确的是(　)。

　　A.5月1日实际支付价款20 000万元记入“在建工程”科目

　　B.5月1日实际支付价款20 000万元记入“投资性房地产——在建”科目

　　C.实际建造成本40 000万元记入“投资性房地产——在建”科目

　　D.12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为60 000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』5月1日支付价款：

　　借：投资性房地产——在建 20 000

　　贷：银行存款 　　　　　　　20 000

　　建造过程中发生建造成本：

　　借：投资性房地产——在建 40 000

　　贷：银行存款 　　　　　　　40 000

　　完工时：

　　借：投资性房地产 　　　　60 000

　　贷：投资性房地产——在建　 60 000

　　4.甲房地产开发商(以下简称“甲公司”)采用公允价值模式计量投资性房地产，固定资产和无形资产均按照直线法计提折旧或摊销。有关资料如下：(1)2×20年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款20 000万元，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售，至2×20年12月月末已发生商品房建造成本10 000万元，预计2×21年3月月末完工。(2)2×20年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款30 000万元，预计使用年限为70年，准备持有待增值后转让。至2×20年12月月末仍然持有，公允价值为40 000万元。(3)2×20年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款40 000万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售，至2×20年12月月末已发生酒店式公寓建造成本30 000万元，预计2×21年6月月末完工。(4)2×20年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款10 000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法摊销。甲公司将其用于建造自用办公楼，至2×20年12月月末已发生办公楼建造成本9 000万元(包括土地使用权摊销计入成本的部分)，预计2×21年3月月末完工。不考虑其他因素，下列有关甲公司2×20年年末资产负债表列示金额的表述中，不正确的是(　)。

　　A.存货项目的列报金额为60 000万元

　　B.投资性房地产的列报金额为0

　　C.无形资产的列报金额为9 850万元

　　D.在建工程的列报金额为9 000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』1月取得的土地使用权确认为开发产品，并按20 000万元进行初始计量，发生的商品房建造成本一并计入存货成本;2月取得的土地使用权确认为开发产品，并按30 000万元进行初始计量;3月取得的土地使用权确认为开发产品，并按40 000万元进行初始计量，发生的酒店式公寓建造支出一并计入存货成本;4月取得的土地使用权确认为无形资产，并按10 000万元进行初始计量，发生的办公楼建造成本计入在建工程。因此，期末列报金额分别为：存货=(1)20 000+(1)10 000+(2)30 000+(3)40 000+(3)30 000=130 000(万元);无形资产=(4)10 000-10 000/50×9/12=9 850(万元);在建工程列报金额=9 000(万元)。所以，选项A错误。

　　5.A房地产开发商采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：(1)2×19年6月1日，将原准备对外出售的A商品房对外出租，转换日A商品房的账面余额为1 000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为1 500万元。(2)2×19年6月1日，将原准备对外出售的B商品房对外出租，转换日B商品房的账面价值为10 000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9 000万元。(3)2×19年年末上述两项房地产的公允价值分别为2 000万元、8 900万元。(4)2×20年6月租赁期届满收回上述两项房地产准备对外销售。当日其公允价值分别为2 600万元、8 500万元。下列关于A、B商品房相关会计处理的说法中不正确的是(　)。

　　A.2×19年6月1日，A商品房应确认其他综合收益500万元，B商品房应确认公允价值变动损失1 000万元

　　B.2×19年有关房地产累计确认的公允价值变动收益为-600万元

　　C.2×20年6月租赁期届满，房地产A转为开发产品时确认其他综合收益600万元

　　D.2×20年6月租赁期届满，房地产B转为开发产品时确认公允价值变动损失400万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A，B商品房公允价值9 000万元小于账面价值10 000万元的差额1 000万元应计入公允价值变动损益;选项B，累计确认的公允价值变动损益=-1 000+(2 000-1 500)+(8 900-9000)=-600(万元);选项C，投资性房地产A转为开发产品确认的公允价值变动收益=2 600-2 000=600(万元);选项D，投资性房地产B转为开发产品确认的公允价值变动损失=8 900-8 500=400(万元)。

　　二、多项选择题

　　1.下列有关采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的说法中，正确的有(　)。

　　A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，已计提跌价准备的，同时借记“存货跌价准备”科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目

　　B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目

　　C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转投资性房地产的账面价值，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目

　　D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。

　　2.下列有关投资性房地产转换日的说法中，正确的有(　)。

　　A.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　C.空置建筑物如拟用于出租，其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期

　　D.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

　　『正确答案』ABCD

　　3.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，正确的有(　)。

　　A.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，资产负债表日，公允价值高于其账面余额的差额计入公允价值变动损益

　　B.母公司以经营租赁方式出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产处理，但在编制合并报表时，应作为企业集团的自用房地产处理

　　C.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本;不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益

　　D.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能够持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值

　　『正确答案』ABCD

　　4.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。有关资料如下：2×17年6月30日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为8 000万元，每年6月30日收取租金，2×20年6月30日到期。2×17年6月30日该房地产的公允价值为60 000万元，账面原值为70 000万元，已计提的累计折旧为8 000万元(其中2×17年1月至6月累计计提折旧为100万元)，未计提减值准备。各年6月30日均收到租金。2×17年12月发生办公楼修理费用2万元。2×17年12月31日该办公楼的公允价值为61 000万元。2×19年12月31日该办公楼的公允价值为60 800万元。

　　为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司。2×20年6月30日租赁协议到期，甲公司收回办公楼并转入改扩建工程。2×20年8月30日完工，支付工程款项9 560万元，被替换部分的账面价值为60万元。2×20年8月30日将办公楼出租给B公司。下列关于甲公司对投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　)。

　　A.2×17年6月30日进行房地产转换时应确认其他综合收益-2 000万元

　　B.影响2×17年营业利润的金额为2 898万元

　　C.2×20年6月30日将办公楼的账面价值60 800万元转入“投资性房地产——在建”科目

　　D.2×20年8月30日完工后“投资性房地产——成本”科目的金额为70 300万元

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』选项A，2×17年6月30日进行房地产转换时其公允价值与账面价值的差额=60 000-(70 000-8 000)=-2 000(万元)，应确认公允价值变动损失2 000万元;选项B，影响2×17年营业利润的金额=-出租前折旧费100-转换日公允价值变动损失2 000-修理费用2+租金收入8 000/2+期末公允价值变动收益(61 000-60 000)=2 898(万元);选项D，2×20年8月30日完工后增加“投资性房地产——成本”科目的金额=60 800+9 560-60=70 300(万元)。

　　三、计算分析题

　　A公司属于非房地产开发企业，系增值税一般纳税人，其土地使用权和建筑物适用的增值税税率为9%。该公司有关房产和地产的业务资料如下：

　　(1)2×20年3月，A公司董事会作出决议，准备外购两宗土地使用权，其中一宗土地使用权拟用于建造A写字楼，建成后将对外出租;另外一宗土地使用权拟用于建造B办公楼，建成后将用于本公司行政办公。2×20年5月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，其中拟用于建造A写字楼的土地使用权的不含税购买价款为10 000万元，拟用于建造B办公楼的土地使用权的不含税购买价款为24 000万元。两者的预计使用年限均为50年，A公司购入两者时均取得了相应的增值税专用发票，增值税额合计为3 060万元。A公司在购入当月即委托某建筑公司开始在上述土地上分别建造A写字楼和B办公楼。

　　(2)2×20年12月末，用于建造A写字楼的土地使用权的公允价值为15 000万元，在建的A写字楼的公允价值无法合理确定。

　　(3)2×21年6月，A写字楼和B办公楼即将完工，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为该写字楼达到预定可使用状态的日期。

　　2×21年6月1日，A公司以银行存款向建筑公司支付A写字楼不含税的建造成本50 000万元，以银行存款向建筑公司支付B办公楼不含税的建造成本39 760万元，均取得了相应的增值税专用发票，同时支付了相关的增值税额。

　　(4)2×21年7月1日，A写字楼和B办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。

　　(5)2×21年12月31日，A写字楼的土地使用权公允价值为18 000万元，A写字楼的公允价值为60 500万元。同时收到半年的不含税租金1 000万元，并开出增值税专用发票，增值税额为90万元。

　　其他资料：A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0。

　　要求：根据以上资料编制A公司相关的会计分录。

　　『正确答案』

　　(1)2×20年5月1日：

　　借：投资性房地产——土地使用权(在建)10 000

　　无形资产 　　　　　　　　　　　　 24 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)3 060

　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　37 060

　　(2)2×20年12月31日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　320

　　贷：累计摊销 　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×8/12)320

　　借：投资性房地产——土地使用权(公允价值变动)(15 000-10 000)5 000

　　贷：公允价值变动损益 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

　　(3)2×21年6月1日：

　　借：投资性房地产——写字楼(在建)　　　　　　　　　　　　　　 50 000

　　在建工程 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　39 760

　　应交税费—应交增值税(进项税额)　(50 000×9%+39 760×9%)8 078.4

　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 838.4

　　(4)2×21年7月1日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　贷：累计摊销 　　　　　　 (24 000/50×6/12)240

　　借：投资性房地产——写字楼(成本)　　　50 000

　　固定资产——办公楼 　　　　　　　　 40 320

　　贷：投资性房地产——写字楼(在建)　　　　50 000

　　在建工程　　　　　(39 760+320+240)40 320

　　借：投资性房地产——土地使用权(成本)　10 000

　　贷：投资性房地产——土地使用权(在建)　　10 000

　　(5)2×21年12月31日：

　　借：投资性房地产——土地使用权(公允价值变动)(18 000-15 000)3 000

　　——写字楼(公允价值变动)　 (60 500-50 000)10 500

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13 500

　　借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　800

　　贷：累计折旧 　　　　　　　　　　　　　　　　　(40 320/30×5/12)560

　　累计摊销 　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×6/12)240

　　借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 090

　　贷：其他业务收入 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)　　　　　　　　　　　　　　 90