参考答案及解析：

　　一、单项选择题

　　1.【正确答案】A

　　【答案解析】至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额=6 000/50×10.5=1 260(万元)，则甲公司应确认的处置损益=5 000-(6 000-1 260)=260(万元)。

　　会计处理：

　　借：银行存款 5 000

　　贷：其他业务收入 5 000

　　借：其他业务成本 4 740

　　投资性房地产累计折旧 1 260

　　贷：投资性房地产 6 000

　　2.【正确答案】C

　　【答案解析】自用的固定资产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。

　　本题分录是：

　　借：投资性房地产 　　　2 500

　　累计折旧　　　　　　50

　　固定资产减值准备　　150

　　贷：固定资产　　　　 2 500

　　投资性房地产累计折旧　　　50

　　投资性房地产减值准备　　　150

　　提示：本题的会计分录可以这样记忆，“原值对原值，折旧对折旧，减值对减值”，即一一对应结转。

　　3.【正确答案】D

　　【答案解析】投资性房地产采用公允价值计量模式，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额

　　借：投资性房地产——公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益

　　公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录

　　本题中公允价值508万元低于账面余额510万元，所以应该

　　借：公允价值变动损益 2

　　贷：投资性房地产——公允价值变动 2

　　4.【正确答案】D

　　【答案解析】20×9年末，该项投资性房地产公允价值下降5(820-815)万元，租金收入15万元，因此，20×9年度该项投资性房地产对利润的影响=15-5=10(万元)。

　　会计处理：

　　20×7年12月20日，

　　借：投资性房地产——成本 800

　　累计折旧 230

　　贷：固定资产 1 000

　　其他综合收益 30(800+230-1 000)

　　20×8年1月1日，

　　借：银行存款 15

　　贷：其他业务收入 15

　　20×8年12月31日，

　　借：投资性房地产——公允价值变动 20(820-800)

　　贷：公允价值变动损益 20

　　20×9年1月1日，

　　借：银行存款 15

　　贷：其他业务收入 15

　　20×9年12月31日，

　　借：公允价值变动损益　　　5(820-815)

　　贷：投资性房地产——公允价值变动 5

　　5.【正确答案】D

　　【答案解析】选项D，已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量，所以是不能互换的。

　　6.【正确答案】A

　　【答案解析】办公楼改建后的入账价值=(1 500-600)+50+170+23=1 143(万元)，相关会计处理：

　　借：投资性房地产——在建 900

　　投资性房地产累计折旧　 600

　　贷：投资性房地产 1 500

　　借：投资性房地产——在建 50

　　贷：原材料 50

　　借：投资性房地产——在建 170

　　贷：应付职工薪酬 170

　　借：投资性房地产——在建 23

　　贷：应付利息 23

　　7.【正确答案】A

　　【答案解析】甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，转换的分录为：

　　借：投资性房地产 9 000

　　贷：开发产品 　9 000

　　采用成本模式进行后续计量的投资房地产中房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，20×7年度计提折旧的时间应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12=165(万元)。

　　会计分录为：

　　借：其他业务成本　　　　　　　165

　　贷：投资性房地产累计折旧　 165

　　8.【正确答案】B

　　【答案解析】选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。

　　9.【正确答案】A

　　【答案解析】处置时的分录为：

　　借：银行存款 300

　　贷：其他业务收入 300【损益类科目，影响损益】

　　借：其他业务成本 280【损益类科目，影响损益】

　　投资性房地产——公允价值变动 10

　　贷：投资性房地产——成本 290

　　借：其他业务成本 10【损益类科目，影响损益】

　　贷：公允价值变动损益 10【损益类科目，影响损益】

　　【该笔分录借贷方均为损益类科目，一借一贷，金额相等，整体不影响损益】

　　借：其他综合收益 10【所有者权益类科目，不影响损益】

　　贷：其他业务成本 10【损益类科目，影响损益】

　　所以处置损益=300【售价】-280【出售时投资性房地产账面价值】-10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】+10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】+10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益冲减其他业务成本的金额】=30(万元)。

　　提示：计算处置损益的金额，其实就是将处置分录中涉及损益类科目的金额汇总即可。

　　本题处置损益有两种计算方法，即：

　　(1)处置损益=处置收入-处置时的账面价值+其他综合收益冲减其他业务成本的金额

　　(2)处置损益=其他业务收入-其他业务成本+(-)公允价值变动损益

　　10.【正确答案】D

　　【答案解析】选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。

　　11.【正确答案】C

　　【答案解析】选项B，投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益(其他业务成本);选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间不计提折旧或摊销，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目; 选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。

　　12.【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查知识点：投资性房地产转换日的确定

　　选项C，自用建筑物转为投资性房地产的转换日为租赁期开始日。

　　①投资性房地产开始自用，转换日——房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期;

　　②投资性房地产转为存货，转换日——租赁期满，做出明确决议表明将其重新开发用于对外出售的日期;

　　③作为存货或自用的房地产改为出租，转换日——租赁期开始日;

　　④空置建筑物、在建建筑物转为投资性房地产，转换日——董事会决议日;

　　⑤非房地产开发企业自用土地使用权改用于资本增值，转换日——自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　13.【正确答案】C

　　【答案解析】以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

　　非房地产企业公允价值模式

　　投资性房地产转换为自用房地产

　　借：固定资产(无形资产) 【公允价值】

　　公允价值变动损益【借差】

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　公允价值变动损益【贷差】

　　房地产企业公允价值模式

　　投资性房地产转换为存货

　　借：开发产品 【公允价值】

　　公允价值变动损益【借差】

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　公允价值变动损益【贷差】

　　14.【正确答案】B

　　【答案解析】转换后的该投资性房地产的账面价值为2 100万元，2×18年计提的折旧额是2 100×(5/15)×(6/12)=350(万元)。

　　相关会计处理为：

　　借：固定资产　　2 100

　　贷：投资性房地产　　　1 980

　　公允价值变动损益　　120

　　借：管理费用　　　350

　　贷：累计折旧　　350

　　15.【正确答案】A

　　【答案解析】选项A，房地产开发企业持有的用于建造自用办公楼的土地使用权也应作为无形资产核算，用于开发之后出售的才应作为存货核算。

　　二、多项选择题

　　16.【正确答案】BCD

　　【答案解析】选项B和选项C，属于企业的固定资产。选项D，属于房地产企业的存货。

　　总结：土地使用权的确认：

　　①土地使用权一般情况下自用时作为无形资产确认;

　　②房地产企业用于建造商品房出售的土地使用权，应确认为存货;

　　③所有企业用于出租的土地使用权，均应确认为投资性房地产;

　　④非房地产企业持有以备增值后转让的土地使用权也是确认为投资性房地产。

　　17.【正确答案】AC

　　【答案解析】选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值;选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。

　　18.【正确答案】ACD

　　【答案解析】选项A，房地产企业开发的用于出租的房屋属于投资性房地产;选项B，对于房地产企业而言，其商品房本身属于企业的存货，随时可以对外出售，因此不需要再重分类为持有待售的资产。选项D，对于首次执行日存在的解除与职工的劳动关系计划，满足或有事项准则预计负债确认条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，并调整留存收益。这个事项应该确认预计负债，具体科目为应付职工薪酬，其也是属于预计负债性质的金额。

　　19.【正确答案】ABC

　　【答案解析】选项A，已出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产;选项B，非房地产开发企业持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产;选项C，对于空置建筑物和在建建筑物，在董事会或类似权力机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应该作为投资性房地产核算;选项D，属于企业的自用房地产。

　　20.【正确答案】AC

　　【答案解析】选项B，日常的维修支出应计入当期损益，即其他业务成本中。

　　21.【正确答案】ABC

　　【答案解析】选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开发产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，和贷记的“开发产品”科目综合考虑，就是账面价值;选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。

　　选项D的会计处理：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　应交税费——应交增值税(销项税额)

　　借：其他业务成本

　　公允价值变动损益(或贷记)

　　其他综合收益

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　22.【正确答案】BCD

　　【答案解析】本题考查知识点：投资性房地产费用化的后续支出;

　　投资性房地产日常维护支出不符合资本化条件，应计入当期损益(其他业务成本)，而不是计入投资性房地产成本，投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，期末列示金额为520万元，选项A错误。

　　会计处理：

　　借：银行存款　　　　　50

　　贷：其他业务收入　 50

　　借：其他业务成本　　　8

　　贷：银行存款　　　　8

　　借：投资性房地产——公允价值变动　20

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　20

　　23.【正确答案】AB

　　【答案解析】甲公司出租给本企业员工的部分应确认为固定资产，因此投资性房地产的初始确认金额=450/15×5=150(万元)，固定资产的初始确认金额=450/15×(7+3)=300(万元)，选项C、D不正确。

　　24.【正确答案】ABC

　　【答案解析】自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。