多项选择题

　　15.甲公司2×16年6月30日将自用房产转作出租，且以公允价值模式进行后续计量，该房产原值1000万元，预计使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，至2×16年6月30日已经使用3年，未计提减值准备，转换日公允价值为1000万元，2×16年12月31日公允价值为930万元。假设税法对该房产以成本计量，且与房产自用时的折旧政策一致。甲公司适用的所得税税率为25%，不考虑其他因素，下列与该投资性房地产相关的确认计量表述中正确的有()。

　　A.2×16年12月31日投资性房地产账面价值为930万元

　　B.2×16年12月31日投资性房地产计税基础为650万元

　　C.2×16年12月31日递延所得税负债期末余额为70万元

　　D.2×16年应确认所得税费用70万元

　　答案： ABC

　　解析： 2×16年12月31日投资性房地产账面价值为其公允价值930万元，选项A正确;2×16年12月31日投资性房地产计税基础=(1000-l000/l0×3)-1000/10×6/12=650(万元)，选项B正确;2×16年12月31日递延所得税负债余额=(930-650)×25%=70(万元)，选项C正确;甲公司2×16年6月30日初始确认投资性房地产以公允价值1000万元入账，计税基础=1000-1000/10×3=700(万元)，产生应纳税暂时性差异=1000-700=300(万元)，确认递延所得税负债对应其他综合收益的金额为75万元(300×25%)，2×16年影响损益的暂时性差异=(1000-930)-1000/10×6/12=20(万元)，应冲减所得税费用=20×25%=5(万元)，或计入所得税费用金额=70-75=-5(万元)，选项D错误。

　　相关会计分录如下：

　　借：其他综合收益75

　　  贷：递延所得税负债70

　　所得税费用5

　　【提示】该自用房产至2×16年6月30日已经使用3年，即折旧金额300万元(1000/10×3)中包含2×16年1月1日至2×16年6月30日应计提的折旧额。

　　16.甲公司是一家商业地产公司，自行建造一栋大楼，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层为拟用于出售的房产。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。因地下停车场、购物广场和将用于出售的房产属于同一个项目，部分开发成本需要在出租大楼和出售大楼之间进行分摊。2×16年6月30日，地下停车场及购物广场装修完工，根据招商情况确定达到预定可使用状态。甲公司下列会计处理中正确的有()。

　　A.该大楼建造时应作为存货核算

　　B.地下三层及购物广场在建造期间应作为投资性房地产核算和列报

　　C.地上6层建造期间应作为存货核算

　　D.地下三层及购物广场建造期间应当以成本计量，在其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早)，再以公允价值计量

　　答案： BCD

　　解析： 由于甲公司建造地下停车场及购物广场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故在建造期间即应作为投资性房地产核算和列报，选项A错误，选项B正确;地上用于出售应作为存货核算，选项C正确;根据企业会计准则，在公允价值模式下，如果在建投资性房，地产的公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，在其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早)，再以公允价值计量，选项D正确。

　　17.下列房地产中，属于投资性房地产的有()。

　　A.已签订租赁协议并自协议签订日开始出租的土地使用权

　　B.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物

　　C.企业出租给本企业职工居住的宿舍

　　D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权(非房地产企业)

　　答案： AD

　　解析： 选项B，企业对经营租入的建筑物没有所有权，再出租时不能作为本企业的投资性房地产核算;选项C，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，因这部分房产间接为企业自身的生产经营提供服务，具有自用房地产的性质。

　　18.下列关于投资性房地产与非投资性房地产转换的会计处理的表述中，正确的有()。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益

　　B.采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益

　　C.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值大于公允价值的差额计入公允价值变动损益

　　D.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值小于公允价值的差额计入其他综合收益

　　答案： CD

　　解析： 采用成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，不需要考虑公允价值的影响，选项A和B错误。

　　19.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，正确的有()。

　　A.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值高于其账面价值的差额应计入公允价值变动损益

　　B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不应计提折旧或摊销

　　C.已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在持有期间内不得转回

　　D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提的折旧或摊销应计入管理费用

　　答案： ABC

　　解析： 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提折旧或者摊销应记入“其他业务成本”等科目，选项D不正确。

　　20.下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有()。

　　A.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁开始日

　　B.将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值入账，其公允价值与账面价值的差额计入其他综合收益

　　C.所有金融负债均不得进行重分类

　　D.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法核算，并作为持有待售资产列报

　　答案： CD

　　解析： 自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，选项A错误;将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，应按其在转换日公允价值与账面价值的差额贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目，选项B错误。

　　21.投资性房地产进行初始计量时，下列处理方法中正确的有()。

　　A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照公允价值进行初始计量

　　B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、除可抵扣的增值税之外的相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产行建造取得的应按照实际成本进行初始计量

　　答案： BCD

　　解析： 无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照取得成本进行初始计量，选项A不正确。

　　22.下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有()。

　　A.与投资性房地产有关的满足资本化条件的支出，应当计入投资性房地产成本

　　B.投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间资本化支出记入“在建工程”科目

　　C.投资性房地产改扩建期间不计提折旧或摊销

　　D.投资性房地产日常维修费用通常计入其他业务成本

　　答案： ACD

　　解析： 投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间资本化支出应记入“投资性房地产一在建”科目，选项B不正确。

　　23.下列有关投资性房地产会计处理的说法中，正确的有()。

　　A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

　　B.对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式

　　C.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式

　　D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式计量，但不需要追溯调整

　　答案： AC

　　解析： 企业一般应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，选项B不正确;成本模式转为公允价值模式计量的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益，选项D不正确。

　　24.甲公司以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。甲公司2×17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下:(1)出租厂房2×17年末的公允价值为1650万元，该厂房上年末的账面价值为1700万元;(2)2×17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元;(3)2×17年1月1日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价，值大于账面价值600万元;(4)收到出租丙办公楼2×17年4月至12月的租金540万元。按照租赁协议的约定;丙办公楼的租赁期自2×17年1月1日起至2×17年12月31日止，2×17年1月至3月免收租金。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有.()。

　　A.2×17年末出租厂房按1700万元计量

　　B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益

　　C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益

　　D.出租丙办公楼2×17年度每月确认租金收入45万元

　　答案： BCD

　　解析： 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量应按照期未公允价值计量，2×17年末出租厂房应按公允价值1650万元计量，选项A错误。

　　25.甲公司2×13年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，来用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×16年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议，该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金300万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5200万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有()。

　　A.出租办公楼应于2×16年计提折旧300万元

　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益-50万元

　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按5250万元确认为投资性房地产

　　D.出租办公楼2×16年取得的150万元租金收入应确认其他业务收入

　　答案： BD

　　解析： 2×16年应计提的折旧=6000÷20×6/12=150(万元)，选项A错误;办公楼出租前的账面价值=6000-6000/20×2.5=5250(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，按租赁期开始日的公允价值5200万元确认为投资性房地产，应确认公允价值变动损益=5200-5250=-50(万元)，选项B正确，选项C错误;出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D正确。