2019年注册会计师考试《会计》练习试题：投资性房地产
来源 :中华考试网 2019-05-09
中参考答案及解析：
一、单项选择题
1、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查知识点：成本模式下投资性房地产的处置。
至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额=6 000/50×10.5=1 260(万元)，则甲公司应确认的处置损益=5 000-(6 000-1 260)=260(万元)。
会计处理：
借：银行存款 5 000
贷：其他业务收入 5 000
借：其他业务成本 4 740
投资性房地产累计折旧 1 260
贷：投资性房地产 6 000
2、
【正确答案】 C
【答案解析】 自用的固定资产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。
本题分录是：
借：投资性房地产 2500
累计折旧 50
固定资产减值准备 150
贷：固定资产 2500
投资性房地产累计折旧 50
投资性房地产减值准备 150
3、
【正确答案】 D
【答案解析】 20×9年末，该项投资性房地产公允价值下降5(820-815)万元，租金收入15万元，因此，20×9年度该项投资性房地产对利润的影响=15-5=10(万元)。
会计处理：
20×7年12月20日，
借：投资性房地产——成本 800
累计折旧 230
贷：固定资产 1000
其他综合收益 30
20×8年12月31日，
借：投资性房地产——公允价值变动 20
贷：公允价值变动损益 20
借：银行存款 15
贷：其他业务收入 15
20×9年12月31日，
借：公允价值变动损益 5
贷：投资性房地产——公允价值变动 5
借：银行存款 15
贷：其他业务收入 15
4、
【正确答案】 D
【答案解析】 选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。
5、
【正确答案】 C
【答案解析】 选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目; 选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。
6、
【正确答案】 B
【答案解析】 采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的投资性房地产，都应当按照实际成本进行初始计量。
7、
【正确答案】 B
【答案解析】 投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时计入到当期损益，即其他业务成本中。
8、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产减值的确认和计量;
成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值=6 000-1 500-500=4 000(万元)，所以应确认的减值损失=4 000-3 700=300(万元)。
相关会计处理：
借：资产减值损失 300
贷：投资性房地产减值准备 300
9、
【正确答案】 A
【答案解析】 办公楼改建后的入账价值=(1 500-600)+50+170+23=1 143(万元)，相关会计处理：
借：投资性房地产——在建 900
投资性房地产累计折旧 600
贷：投资性房地产 1 500
借：投资性房地产——在建 50
贷：原材料 50
借：投资性房地产——在建 170
贷：应付职工薪酬 170
借：投资性房地产——在建 23
贷：应付利息 23
10、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查知识点：以其他方式取得的投资性房地产的确认和初始计量。
因为交换具有商业实质同时增值税单独另行支付，所以换入资产的入账价值=100+5=105(万元)。相关会计处理如下：
借：投资性房地产 105
应交税费——应交增值税(进项税额) (105×10%)10.5
银行存款 [(16-10.5)-5]0.5
贷：主营业务收入 100
应交税费——应交增值税(销项税额)16
11、
【正确答案】 B
【答案解析】 选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。
12、
【正确答案】 A
【答案解析】 处置时的分录为：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300
借：其他业务成本 280
投资性房地产——公允价值变动 10
贷：投资性房地产——成本 290
借：其他业务成本 10
贷：公允价值变动损益 10
借：其他综合收益 10
贷：其他业务成本 10
所以处置损益=300【售价】-280【出售时投资性房地产账面价值】-10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】+10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】+10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益的金额】=30(万元)。
13、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产的转换
以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
14、
【正确答案】 B
【答案解析】 转换日应进行的账务处理为：
借：固定资产 900
投资性房地产——公允价值变动 200
贷：投资性房地产——成本 1 000
公允价值变动损益 100
对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为固定资产时不用作处理。
15、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查知识点：外购投资性房地产的确认和初始计量;
外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本，增值税可以抵扣，不计入投资性房地产成本，所以入账价值=110÷(1+10%)=100(万元)。
16、
【正确答案】 B
【答案解析】 三座办公楼的成本均为50 000万元，所以投资性房地产入账成本就是其中一座成本的50 000万元。对于房地产开发企业，只能将已出租的建筑物和已出租的土地使用权划分为投资性房地产。房地产开发企业建造的商品房持有并准备增值后转让的土地使用权属于房地产开发企业的存货。将商品房出租给本公司的职工，由于该租赁业务并不是以赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之为目的，所以不能划分为投资性房地产，应该作为企业的固定资产核算。
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 选项D，再开发期间不计提折旧或摊销。
2、
【正确答案】 AC
【答案解析】 选项B，日常的维修支出应计入当期损益，即其他业务成本中。
3、
【正确答案】 CD
【答案解析】 选项A，事项1确认投资性房地产列示金额为2 200万元，修理费用计入当期损益;事项2土地使用权确认为无形资产;事项3土地使用权确认为存货。所以投资性房地产项目列示金额只有2200万元
选项B，期末在建工程科目列示金额为130万元，土地使用权单独作为无形资产列示。
选项C，只有事项1中涉及的金额影响当期利润300-20=280万元
选项D，只有事项3的金额列为存货(开发支出)=4200+2000=6200
会计处理，
事项(1)，自行开发投资性房地产的处理如下，修理费用直接计入当期损益(其他业务成本)
借：投资性房地产——在建 2 200
贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 2 200
完工后，
借：投资性房地产 2 200
贷：投资性房地产——在建 2 200
收到租金时，
借：银行存款/其他应收款 300
贷：其他业务收入 300
发生修理费用时，
借：其他业务成本 20
贷：银行存款 20
事项(2)，房地产开发企业外购土地用于建造自用的房地产，在处理的过程中，房是房、地是地。分别确认无形资产和固定资产
购入土地，
借：无形资产 400
贷：银行存款 400
发生建造成本，
借：在建工程 130
贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 130
事项(3)，房地产开发企业买地建商品房(作为存货的时候)，土地的成本要计入建筑物的成本之中，统一列示在开发成本之中。
借：开发成本 (4 200+2 000) 6 200
贷：银行存款/应付职工薪酬/工程物资等 6 200
4、
【正确答案】 CD
【答案解析】 20×8年属于建造期间，投资性房地产不需要计提折旧，因此计提金额为0，选项A正确;改扩建完工后，投资性房地产入账价值=280+35=315(万元)，选项B正确;投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，即原成本为300万元，原使用寿命为30年，年折旧额为10万元(300/30)，由此可以看出已使用两年，改扩建经历了1.5年，因此改扩建完成后尚可使用寿命=35-2-1.5=31.5(年)，因此20×9年应计提的折旧金额=315/31.5×1/2=5(万元)，选项C错误;影响20×9年损益的金额=20/2(半年租金)-5(半年折旧)=5(万元)，选项D错误。
注意：题目告诉预计使用寿命变为35年，是自该资产第一次达到可使用状态开始的寿命，因此计算改造完成之后的尚可使用寿命，需要在35年的基础上减掉已经过去的时间，所以改扩建的时间也需要考虑进去。
5、
【正确答案】 BCD
【答案解析】 选项B和选项C，属于企业的固定资产。选项D，属于房地产企业的存货。
【点评】本题考查投资性房地产的含义。特别需要注意的是土地使用权的确认：
①土地使用权一般情况下自用时作为无形资产确认;
②房地产企业用于建造商品房出售的土地使用权，应确认为存货;
③所有企业用于出租的土地使用权，均应确认为投资性房地产;
④非房地产企业持有以备增值后转让的土地使用权也是确认为投资性房地产。
6、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 选项A、B、C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销，出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值;采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末按公允价值调整投资性房地产的账面价值，不需要计提折旧或摊销、减值;选项D，在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
7、
【正确答案】 BC
【答案解析】 选项A，投资性房地产包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。出租的情况属于让渡资产使用权行为，持有并准备增值后转让的土地使用权不属于让渡资产使用权行为;选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产，即用于赚取租金或资本增值的地产也是投资性房地产，选项D不正确。
8、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开发产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，和贷记的“开发产品”科目综合考虑，就是账面价值。
9、
【正确答案】 ACD
【答案解析】 选项A，非投资性房地产转为成本模式计量的投资性房地产时不会产生差额，存货应按照其账面价值结转计入投资性房地产成本;选项C，企业的投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式;选项D，以公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值大于账面价值形成的贷方差额计入公允价值变动损益。
本题考查的知识点是投资性房地产与非投资性房地产的转换原则、投资性房地产后续计量模式的变更。该知识点在客观题中的考查点往往在于会计科目的选择，在学习该知识点时注意把握以下规律：①成本模式无转换差额，固定资产、无形资产与投资性房地产的转换：对应结转;存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转;②公允价值模式：投转非投差额计入公允价值变动损益，非投转投借方差计入公允价值变动损益，贷方差计入其他综合收益。
10、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，选项C不正确。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，这是一种原则性的规定，而采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产且其公允价值不能可靠计量时，应当对企业采取成本模式进行后续计量，是一种特殊情况下的处理。
11、
【正确答案】 AB
【答案解析】 甲公司出租给本企业员工的部分应确认为固定资产，因此投资性房地产的初始确认金额=450/15×5=150(万元)，固定资产的初始确认金额=450/15×(7+3)=300(万元)，选项C、D不正确。
12、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。
三、计算分析题
1、
【正确答案】 投资性房地产的转换日为2×14年12月31日;理由：自用房地产改为出租，则转换日通常为租赁期开始日，也就是本题中的2×14年12月31日(1分)。
自用房地产转换为投资性房地产的分录为：
借：投资性房地产3 000
累计折旧600
贷：固定资产3 000
投资性房地产累计折旧600(1分)
Convert date of investment property is December 31st 2×14; Reason: selfuse property changes to rent, so generally convert date is date of starting lease, in this case it is December 31st2×14 also.
The entries of selfuse property changes to rent are:
Dr.Investment property 3 000
Accumulative depreciation 600
Cr.Fixed assets 3 000
Accumulative depreciation of investment property 600(3分)
【正确答案】 办公楼2×15年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者，所以可收回金额为2 150万元;(0.5分)办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(万元)，账面价值>可收回金额，应该计提减值，减值金额=2 340-2 150=190(万元)(0.5分)，分录为：
借：资产减值损失190
贷：投资性房地产减值准备190(0.5分)
借：递延所得税资产47.5
贷：所得税费用47.5(0.5分)
The recoverable amount of office building at the end of2×15 is the higher of present value of expected future cash flow and net amount of fair value minus disposal cost, so recoverable amount is 2.15 million Yuan; the book value of office building before provision for impairment=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(ten thousand Yuan), book value>recoverable amount, impairment shall be made, impairment amount=2 340-2 150=190(ten thousand Yuan), entries are:
Dr.Assets impairment loss 190
Cr.Impairment of investment property 190
Dr.Deferred income tax assets 47.5
Cr.Income tax expense 47.5(3分)
【正确答案】 甲公司2×15年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录为：
借：银行存款240
贷：预收账款240(0.5分)
借：预收账款240
贷：其他业务收入240(0.5分)
借：其他业务成本60
贷：投资性房地产累计折旧60(0.5分)
此业务对甲公司2×15年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)(0.5分)
In 2×15,the entries of Jia Company received rental, recognized rental income and carried forward cost are:
Dr.Cash at bank 240
Cr.Receipt in advance 240
Dr.Receipt in advance 240
Cr.Other business income 240
Dr.Other business cost 60
Cr.Accumulative depreciation of investment property 60
This transaction affects the amount of business profit =240-60-190=-10(ten thousand Yuan)(3分)
【正确答案】 2×16年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录为：
借：投资性房地产——成本3 000
投资性房地产累计折旧660
投资性房地产减值准备190
贷：投资性房地产3 000
投资性房地产——公允价值变动300
递延所得税资产(190×25%)47.5
递延所得税负债90
盈余公积41.25
利润分配——未分配利润371.25(2分)
Jia Company converts investment property from cost model to fair value model in 2×16, the entries are:
Dr.Investment property-cost 3 000
Accumulative depreciation of investment property 660
Impairment of investment property 190
Cr.Investment property 3 000
Investment property-fair value change 300
Deferred tax assets (190×25%) 47.5
Deferred tax liability 90
Surplus reserve 41.25
Profit distribution-undistributed profit 371.25(3分)
【正确答案】 甲公司出售投资性房地产的分录为：
借：银行存款3 200
贷：其他业务收入3 200(1分)
借：其他业务成本2 700
公允价值变动损益400
贷：投资性房地产——成本3 000
——公允价值变动100(1分)
Jia Company sells investment property, the entries are:
Dr：Cash at bank 3 200
Cr：Other business income 3 200
Dr：Other business cost 2 700
Fair value change profit or loss 400
Cr：Investment property——cost 3 000
——fair value change 100(3分)
四、综合题
1、
【正确答案】 2013年1月1日：
借：投资性房地产——写字楼 3 000
累计折旧 1 000
贷：固定资产 3 000
投资性房地产累计折旧 1 000(4分)
【正确答案】 2013年12月31日：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300(1分)
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100(1分)
借：其他业务成本 40
贷：银行存款 40(1分)
借：资产减值损失 200
贷：投资性房地产减值准备 200(1分)
【答案解析】 注意：投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。
【正确答案】 2014年1月1日至6月30日：
借：投资性房地产——写字楼(在建) 1 700
投资性房地产累计折旧 1 100
投资性房地产减值准备 200
贷：投资性房地产——写字楼 3 000(2分)
借：投资性房地产——写字楼(在建) 200
贷：银行存款 200(1分)
2014年6月30日该写字楼再开发完成：
借：投资性房地产——写字楼 1 900
贷：投资性房地产——写字楼(在建)1 900(2分)
【正确答案】 2014年12月31日：
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250(3分)
借：其他业务成本 [1 900/25×(6/12)]38
贷：投资性房地产累计折旧 38(2分)
2、
【正确答案】 甲公司自行建造厂房的有关会计分录：
借：工程物资 1400
应交税费——应交增值税(进项税额) 134.4(224×60%)
——待抵扣进项税额 89.6(224×40%)
贷：银行存款 1624(1分)
借：在建工程 1400
贷：工程物资 1400(1分)
借：在建工程 814
贷：库存商品 280
应付职工薪酬 534(1分)
借：应付职工薪酬534
贷：银行存款534(1分)
借：固定资产 2 214
贷：在建工程 2 214(1分)
【正确答案】 2×20年年末累计折旧的金额=(2 214-36)÷22÷12×(4+12)=132(万元)。(2分)
【正确答案】 转换的处理：
借：投资性房地产——成本 2 200
累计折旧 132
贷：固定资产 2 214
其他综合收益 118(2分)
【正确答案】 确认公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200(2分)
【正确答案】 确认租金收入：
借：银行存款 242
贷：其他业务收入 220
应交税费——应交增值税(销项税额)22(2分)
【正确答案】 处置：
借：银行存款 2 750
贷：其他业务收入 2 500
应交税费——应交增值税(销项税额)250(1分)
借：其他业务成本 2 400
贷：投资性房地产——成本 2 200
——公允价值变动 200(1分)
借：其他综合收益 118
贷：其他业务成本 118(1分)
借：公允价值变动损益 200
贷：其他业务成本 200(2分)
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