2016房地产业营改增单篇解读

　　一、概念和征收范围

　　1.房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目，适用“销售不动产”税目。

　　自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

　　2.房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”。

　　3.房地产企业开发转让土地使用权，适用"销售无形资产"税目中的“自然资源使用权”。

　　二、关于销售额的计算

　　销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。

　　（一）房地产开发企业销售试点后开工的新项目或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%，并可以从销售额中扣除向政府部门支付的土地价款。

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

　　关于扣除土地价款的几点注意事项：

　　（1）土地价款并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，逐步扣除。

　　（2）允许抵扣的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。

　　（3）房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。

　　（二）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

　　房地产老项目，是指：

　　（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%的征收率计算应纳税额。

　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

　　（四）房地产开发企业中的一般纳税人出租其在2016年5月1日后取得的不动产，或者出租其在2016年5月1日前取得的未选择简易计税的不动产，适用一般计税方法计税，税率为11%。

　　销售额的计算公式如下：

　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+11%）

　　（五）房地产开发企业中的一般纳税人出租其2016年5月1日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，征收率为5%。

　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

　　（六）房地产开发企业中的小规模纳税人出租不动产（无论何时取得），按照5%的征收率计算应纳税额。

　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

　　（七）一般纳税人转让土地使用权，适用一般计税方法，税率为11%。小规模纳税人转让土地使用权，适用简易计税方法，征收率为3%。

　　销售额=全部价款和价外费用÷（1+适用税率或征收率）

　　三、进项税额

　　1.进项税额是与销项税额相对应的一个概念，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。纳税人抵扣进项税额应取得符合规定的增值税扣税凭证。

　　必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题。

　　2.准予从销项税额中抵扣的进项税额：

　　（1）增值税专用发票上注明的增值税额；

　　（2）海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

　　（3）农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额；

　　（4）境外购进服务、无形资产或者无形动产，解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

　　增值税专用发票应在开具之日起180天内办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。海关进口增值税专用缴款书需在180天内经税务机关稽核比对相符后，其增值税方能作为进项税额在销项税额中抵扣。未在规定期限内到税务机关办理认证或者申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣

　　3.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　4.部分项目的进项税额不得从销项税额中抵扣（具体项目及解释参照财税[2016]36号文件第二十七条、第二十八条）

　　5.房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。

　　6．一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

　　在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时，应以“建设规模”这个指标作为依据，即应以“项目建设面积”为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。

　　四、预缴税款

　　（一）销售不动产

　　房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时间确定时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

　　1．一般纳税人

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　房地产开发企业收到这类预收款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。

　　一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款。

　　2．小规模纳税人

　　应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

　　小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限（季度申报）向项目所在地主管国税机关预缴税款。

　　（二）出租不动产

　　房地产开发企业出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人出租的不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　1．纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：

　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

　　2．纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

　　纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

　　五、纳税义务发生时间

　　1．纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

　　2．纳税人出租不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　六、纳税申报及征管规定

　　1．一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　2．一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　3．小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　4．纳税人出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

　　不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

　　5．一般纳税人转让土地使用权，适用一般计税方法计税的税率为11%。小规模纳税人转让土地使用权，征收率为3%，按照规定的纳税义务发生时间，向主管国税机关申报纳税。

　　6.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人名共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

　　七、发票开具

　　一般纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，自行开具增值税发票。

　　一般纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

　　一般纳税人向其他个人销售、出租不动产、转让土地使用权，不得开具增值税专用发票。

　　小规模纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，自行开具增值税普通发票。购买方（除其他个人）需要增值税专用发票的，小规模纳税人可以向主管国税机关申请代开。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理明细表

房地产企业在机构所在地国税机关预缴及纳税申报

纳税人资格类型

预售房产类型

预缴
《增值税预缴税款表》

申报

发票开具

普通发票

专用发票

一般纳税人

自行开发老项目

简易计税

全额3%预缴，含税价÷（1＋5%）

全额申报，5%征收率，扣减预缴

自开

自开

一般计税

全额3%预缴，含税价÷（1＋11%）

按面积配比扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴

自行开发新项目

全额3%预缴，含税价÷（1＋11%）

扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴

小规模纳税人

自行开发老项目

全额3%预缴，含税价÷（1＋5%）

税全额申报，5%征收率，扣减预缴

自开或
国税代开

代开