知识点1：城乡规划许可变更的涵义

　　1.规划许可变更的依据——《行政许可法》第四十九条：被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请;符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。

　　2.规划许可变更的涵义

　　城乡规划行政许可一经作出，便具有法律的严肃性，规划主管部门不得擅自改变已经生效的行政许可，建设单位也必须严格执行。但是建设项目在实施过程中可能会由于各种客观情况发生了重大变化，或出于公共利益的需要，需要对已经做出的行政许可进行变更。一般包括以下两种情况：一是规划条件的变更;二是规划与设计方案的变更 (修建性详细规划方案或建设工程设计方案总平面图变更、建设工程设计方案变更等)。

　　知识点2：规划条件(建设用地规划许可)的变更程序(重要考点)

　　1.《城乡规划法》的相关规定

　　规划条件作为用地规划许可的核心内容和国有土地使用权出让合同的重要组成部分 ，涉及建设项目开发强度等多项规划指标，一般情况不得变更。确需变更的，必须由相关单位向城乡规划主管部门提出申请并说明变更理由，由规划主管部门依法按程序办理。

　　《城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。 城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

　　2.规划条件的变更程序

　　(1)申请与受理

　　申请

　　——申请方式：建设单位(委托代理人)应当到城乡规划主管部门行政许可“窗口”以书面方式提出申请;

　　通过城乡规划公众信息网以电子邮件等方式提出申请。

　　——申请材料(7项)：

　　①《规划条件变更申请表》(规划部门提供的标准格式文书);

　　②建设单位(委托代理人)合法身份证明材料和委托授权书;

　　③国有土地使用权划拨合同 (以划拨方式取得建设用地)、国有土地使用权出让合同 (以出让方式取得建设用地)或国有土地使用权转让合同 (以转让方式取得建设用地);

　　④《建设用地规划许可证》及其附件;

　　⑤变更规划条件专题报告(说明变更的目的、理由及依据);

　　⑥变更规划条件专家咨询(评审)意见(根据地方规定需要的);

　　⑦法律、法规规定的其他材料。

　　受理

　　①依法不能够变更规划条件的，应当即时告知申请单位不予受理;并发放《规划条件变更申请不予受理通知书》;

　　②申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当即或五日内一次性告知申请单位需要补正的全部内容，并发放《规划条件变更补正材料告知书》，逾期不告知的自收到申请材料之日起即为受理;

　　③申请材料齐全符合法定形式的，受理规划行政许可申请，发放《规划条件变更受理通知书》;

　　④受理后由“窗口”负责人将申请材料录入办公自动化系统，发送至相关业务科室。

　　(2)公开与听证

　　①涉及公共利益的重大建设项目规划条件变更须向社会公告，并举行听证会。

　　②涉及申请人与他人之间重大利益关系的规划条件变更，在作出变更前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，城乡规划行政主管部门在二十日内组织听证会。

　　③听证笔录应该作为规划条件变更决定的重要依据。

　　(3)审查与决定

　　①审查依据 ：是否符合建设项目所在区域的依法批准的控制性详细规划。

　　②审查与决定程序 ：先经过业务科(处)室初审，提出初步意见，报分管领导复审，再经局(委)业务会审查决定，最后由行政负责人签字颁发。根据地方规定须上报人民政府或城市规划委员会审批的应上报。

　　(4)颁发与公开

　　证件颁发

　　①不予变更的发放《不予规划条件变更决定书》，同时告知申请单位享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利;

　　②准予变更的申请发放《准予规划条件变更决定书》，并向申请单位颁发新的规划条件。

　　后续程序和批后公开

　　城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门， 一般在建设单位与土地主管部门根据新的规划条件重新签订国有土地使用权出让合同并调整土地出让金以后，公告撤销并收回原《用地规划许可证》及其附件，同时颁发新《用地规划许可证》及其附件，并及时将新颁发的规划行政许可决定在报纸、网站、局办事窗口予以公开。

　　(5)时限

　　规划条件变更符合行政许可法对一般行政许可事项的规定，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出不予或准予规划条件变更决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。根据地方规定须上报市政府或城市规划委员会审批的，其时间一般不计入时限。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。

　　知识点3：规划条件变更的审查要点和操作要求(重要考点)

　　1.审查要点：符合依法批准的控制性详细规划 是规划条件变更的基本前提。

　　2.操作要求：

　　(1)对于符合控制性详细规划的，根据规定须上报人民政府或城市规划委员会审批的，经上报批准后方可变更规划条件。

　　(2)申请变更规划条件如果不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。如果城乡规划主管部门认为这种变更确实是必要的，就应当先按照法律规定的程序，首先依法对控制性详细规划的内容进行修改，这是变更规划条件必须遵循的原则。

　　知识点4：规划条件变更中各部门协调(与同级土地主管部门)

　　城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件进行公示并通报同级土地主管部门。土地主管部门依据新的规划条件与建设单位重新签订国有土地使用权出让合同，依法依规须组织招标、拍卖、挂牌出让等手续的(如非经营性用地改变为经营性用地)应组织，需补交土地出让金差额的应足额补交。

　　案例分析题

　　案例1：某商业综合体变更用地性质

　　某建设单位通过土地拍卖取得一宗商业用地拟建设大型商业综合体，与土地主管部门签订了《国有土地使用权出让合同》，并向规划主管部门申请办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，但在项目实施过程中，大部分原住居民要求回迁安置，与原计划采取货币补偿和异地安置的方式发生重大变化。

　　为此，该建设单位向规划部门提出了变更规划条件的申请，将原商业用地变更为商住混合用地，减少原批准方案中的一部分商务办公楼面积，增加一栋住宅安置回迁居民，容积率等其他规划指标保持不变。

　　经规划主管部门审查，该项目拆迁工作确实遇到实际困难，将用地性质调整为商住混合用地具有一定的合理性，且依据批准的控制性详细规划，该地块用地性质为商住混合用地，规划专家咨询委员会意见同意变更。规划主管部门按规定程序报市政府批准后，同意该项目变更规划条件，重新核定了商业和住宅建设规模，要求修改规划与设计方案，注意组织好住宅与商业的人流、车流，避免相互干扰。

　　同时，规划主管部门及时将变更后的规划条件通报土地主管部门并公示，建设单位与土地主管部门依据新的规划条件，依法按程序重新签订了《国有土地使用权出让合同》并调整了国有土地出让金。

　　案例2：某市第一中学变更规划指标

　　某市第一中学获得选址意见书后向规划主管部门申请建设用地规划许可证，规划条件中规定容积率在0.6以下，按照350人的师生总数，总建筑面积<21000m2。由于服务范围的扩大，该校需增加招生规模，申请变更规划条件，提出将容积率提高到0.7，建筑面积增加到27000m2。

　　经规划主管部门审查;该项目申请适当提高容积率具有一定的合理性，且依据批准的控制性详细规划，该地块用地性质为中学用地，容积率为0.8，该校提出的规划条件调整符合控制性详细规划要求，规划专家咨询委员会意见同意变更。为支持教育事业发展，规划主管部门在按规定程序报市政府批准后，同意该项目变更规划条件，适当提高容积率。同时，规划主管部门及时将变更后的规划条件通报土地主管部门并公示。

　　知识点5：规划与设计方案(建设工程规划许可)变更程序(重要考点)

　　1.《城乡规划法》的相关规定

　　建设项目规划与设计方案(包括修建详细规划方案或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案等)经城乡规划行政主管部门审查通过并批复后，不得随意修改或变更。确需修改或变更的，必须由相关单位或个人向城乡规划主管部门提出申请并说明理由，由规划主管部门依法按程序办理。

　　《城乡规划法》第五十条规定：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿 。

　　2.规划与设计方案的变更程序

　　(1)申请与受理

　　申请

　　——申请方式：建设单位或个人(或其委托代理人)应当到城乡规划主管部门行政许可“窗口”以书面方式提出申请;通过城乡规划公众信息网以电子邮件等方式提出申请。

　　——申请材料

　　①《规划与设计方案变更申请表》(规划部门提供的标准文书格式);

　　②建设单位或个人(委托代理人)合法身份证明材料和委托授权书;

　　③《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及其附件、附图(已颁发的);

　　④规划与设计方案变更专题报告(说明变更的目的、理由及依据);

　　⑤原规划与设计方案和批复;

　　⑥修改方案日照分析报告(根据地方具体规定需要的);

　　⑦修改方案交通影响评价报告(根据地方具体规定需要的);

　　⑧修改后的规划与设计方案(须加盖建设单位印章、设计单位出图章和注册规划师或注册建筑师资格章);

　　⑨变更规划与设计方案专家咨询(评审)意见(根据地方规定需要的);

　　⑩法律、法规规定的其他材料。

　　受理

　　①依法不能够变更规划与设计方案的，应当即时告知申请单位或个人不予受理，并发放《建设项目规划与设计方案变更申请不予受理通知书》;

　　②申请规划与设计方案及相关材料不齐全或不符合法定形式的，应当即或五日内一次性告知申请单位或个人需要补正的全部内容，并发放《建设项目规划与设计方案补正材料告知书》，逾期不告知的自收到申请材料之日起即为受理;

　　③申请材料齐全符合法定形式的，受理变更申请，发放《建设项目规划与设计方案变更受理通知书》;

　　④受理后由“窗口”负责人将申请材料录入办公自动化系统，发送至相关业务科室。

　　(2)公开与听证

　　①涉及公共利益的重大建设项目规划与设计方案变更应当向社会公开，广泛征询公众意见，并根据反馈意见对方案加以修改完善。

　　②涉及申请人与他人之间重大利益关系的建设项目，在作出规划与设计方案变更决定前，应当在项目所在地进行公示，并告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利，申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请 的，城乡规划主管部门在二十日内组织听证会 。

　　③应当根据听证笔录 ，要求建设单位对规划与设计方案作出必要的修改完善。

　　(3)审查与决定

　　审查依据

　　①规划条件 ;

　　②建设工程规划许可证及其附件;

　　③《建筑工程设计文件编制深度规定》(建质(2003) 84号);

　　④国家相关技术标准规范和地方技术管理规定。

　　审查与决定程序：先经过业务科(处)室初审，提出初步意见，报分管领导复审，重大项目提交局(委)业务会审查通过后，最后由规划部门行政负责人签字颁发。根据相关规定，重要地段修建性详细规划需要人民政府或城市规划委员会审批的应上报 。

　　(4)颁发与公开

　　颁发批复

　　①需要修改完善的规划与设计方案，发放《建设项目规划与设计方案修改通知书》;

　　②对于通过审查可以变更的规划与设计方案，颁发《建设项目规划与设计方案变更批复》。

　　批后公开和后续程序

　　①城乡规划主管部门 在作出规划与设计方案变更决定后，应当将变更的规划与设计方案在报纸、网站、局办事窗口予以公开。

　　②建设单位或个人 根据批复的变更方案组织施工图设计，备齐相关资料后可向城乡规划主管部门申请建设工程规划许可。如该项目原已颁发过《建设工程规划许可证》，城乡规划主管部门应先公告撤销并收回原《建设工程规划许可证》及其附件，同时颁发新的《建设工程规划许可证》及其附件，并及时将新发出的规划行政许可决定在报纸、网站、局办事窗口予以公开。

　　(5)时限

　　行政机关应当自受理申请之日起二十日内作出决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。重要地段项目须进行专家咨询委员会论证的，其时间一般不计入时限。根据地方规定须上报人民政府或城市规划委员会审批的，其时间一般不计入时限。本技术审查时间也不计入建设工程规划许可的时限。法律、法规另有规定的，依照其规定。

　　知识点6：规划与设计方案变更的审查要点和操作要求(重要考点)

　　1.审查要点

　　需要变更规划与设计方案的几种情况

　　(1)规划条件已批准变更。

　　(2)批准的规划与设计方案受地质条件限制 ，或影响地下管线、受高压线影响等无法实施，或根据文物、消防、环保、建设等相关部门的要求必须进行变更的。

　　(3)原规划方案实施前或实施中引发重大争议和纠纷，经协商后需要变更方案的。

　　(4)容积率等规定性技术指标不变，建筑布局、造型或立面等需要修改的。

　　(5)其他出于公共利益的需要。

　　审查的主要内容

　　(1)容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规定性技术指标变更后是否符合规划条件;

　　(2)规划与设计方案是否符合间距、采光、通风、日照、消防等国家相关技术标准规范和地方技术管理规定。

　　2.操作要求

　　(1)坚持原则性和灵活性的高度统一，即坚持规划的严肃性，维护公共利益和社会公平;又在不违背原则的前提下尽可能满足建设单位或个人的合理诉求。

　　(2)尊重和保护公众合法权益，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

　　3.规划与设计方案变更中的部门协调

　　同“建设项目规划与设计方案审查”以及“建设工程规划许可”的部门协调程序和做法。

　　案例分析题

　　案例1：某居住小区规划与设计方案变更

　　某居住小区规划条件为：用地面积为5.58h㎡，其中净用地面积4.61h㎡，规划总户数672户，总建筑面积75000㎡，容积率1.63，建筑高度控制35m，绿地率不小于30%，建筑密度低于30%。该项目原方案采用多层与高层混合布局，规划与设计方案已经通过规划局审查，但后来建设单位根据市场需求变化，为了进一步改善居住环境，申请变更规划与设计方案。

　　经规划主管部门审查，新方案采取高层布局模式，在容积率不变，建筑高度控制、间距、采光、通风、日照、消防等均符合规划条件和规范要求的前提下，建筑密度由原方案的23%降低为17%，绿地率由原方案的34%提高为38%。规划专家咨询委员会也出具同意变更意见，认为原方案采用多层与高层混合布局，建筑平面过于呆板，宅间绿地空间局促;调整后的方案在环境指标方面更加优越，宅间绿地规模适宜，建筑设计风格更加协调统一。市规划主管部门决定同意变更方案，按程序办理相关手续。

　　案例2：某企业办公楼的建筑立面设计方案变更

　　某企业拟在城市高新技术产业开发区兴建一座办公楼，临城市主干道，建筑设计方案已经取得市规划主管部门批复，实施前部分企业股东对建筑方案立面提出意见，故建设单位向市规划主管部门提出变更建筑设计方案申请。

　　市规划主管部门审查，变更后方案完全符合规划条件，仅对立面进行了调整，新方案更加具有时代特征，与高新区整体建筑风格相协调，规划专家咨询委员会也出具同意变更意见。市规划主管部门决定同意变更方案，按程序办理相关手续。