建设用地性质变更

　　要点 ：(1)用地性质;

　　(2)用地位置;

　　(3)能否变更;

　　(4)批准单位;

　　(5)程序;

　　具体： 用地性质与规划用地性质不一致时，为了合理使用城市土地，才能变更。

　　调整、变更是否经过规划行政主管部门核定，并报市政府批准，位于国家重点文保单位，经省政府和国家文化行政主管部门同意。

　　1、不得新征土地或利用不符合规划用地性质的用地进行安置。

　　2、以租赁方式取得土地使用权的。

　　3、城市市政基础设施。

　　4、公开拍卖取得土地使用权的。

　　5、绿地(规划、小区、公园、现状、道路绿地)。

　　6、特殊用地不应改为居住、经营性项目用地。

　　7、小于4h㎡的仓储，不应改为居住用地。外语学习网

　　8、工业区不宜插建居住，化工用地不宜改为居住用地。

　　程序 ：1、城市规划行政主管根据已批准的控制性详规和有关法律、法规的规定进行审核，并报请市政府批准(成其是重要地段)。

　　2、向××发出建设项目选址意见书。

　　3、提出规划设计条件。

　　4、××申请立项。

　　5、办理土地出让手续。

　　6、申请建设用地规划许可证的申请。

　　7、申请建设工程规划许可证。

8、审核建设方案、核发建设工程规划许可证。

　　审核建筑工程设计方案

　　要点 ：(1)工程名称;(2)审核一致性;

　　具体审核 ：

　　●工程名称应与项目建议书或可行性报告中的名称一致。

　　●审核方案的指标与项目以前有关审批文件一致。

　　主要是：建筑性质、建筑面积、建筑高度、容积率、绿化率、配套指标(千人指标)、户数、停车位数量、市政配套设施

　　●审核是否符合：建筑间距、退界、退线、交通组织、防火、绿化、景观(建筑风格)、文物保护、日照

　　●审核图纸内容与文字表述的指标是否相符

　　●审核图纸标示的布局、层数是否与平、立、剖相符

　　●不同使用性质或使用单位的建筑时，应在总平面图上明确各自的用地范围

　　●层高应满足使用功能的要求

　　●邻近保密单位应征求安全保密部门的意见

　　违法建设的检查

　　要点 ：(1)确定违法性质;(2)按程序执行

　　具体 ：违法建设

　　1、未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

　　2、违反规划许可证的规定进行建设的。

　　3、城市规划行政主管部门超越或者变相超越职责权限核发规划许可证件。

　　4、有关部门非法批准进行建设的。

　　●违法占地

　　1、集体土地改变为建设用地，须由建设

　　单位根据计划部门批准的立项进行征地，将土地所有权性质改变为国有土地后，才能申请规划用地许可证。

　　2、占用耕地按照土地管理法的有关规定由市政府审批，超过35ha由国务院审批。其它>70ha

　　●检查的依据：<<规划法>>第39、40、41条。

　　●检查的程序

　　1、立案阶段;

　　2、处罚审批阶段;

　　3、制作行政处罚书和送达阶段;

　　4、结案阶段。其中听证标准：对公民处1000以上，法人超30000元以上罚款，当事人有要求听证的权利。

　　●建设工程的规划监督：办理<<建设工程规划验收合格

　　通知书>>验灰线、验正负零、完工审核、竣工规划验收。

●行政机关申请法院强制执行

　　建设项目的选址

　　要点：(1)性质;(2)规模;(3)布局;(4)经济;(5)实施;

　　(6)安全;(7)文保;

　　一、用地性质 1、避开与项目性质不符或不相容的城市公益设施现有或规划用地。

　　2、符合城市总体规划布局中相容的用地性质，与周边性质相符。

　　3、未经法定程序调整规划，不得改变用途。

　　4、注意选址的重复性。

　　二、用地规模 1、建设规模符合拟选地址的容量。

　　2、建设规模不超出市政、公建配套设施及生活设施的配套要求。

　　3、建设规模周边交通、道路、通信、能源、防灾规划的衔接、协调。

　　4、使用农村土地或宅基地的建设项目还要注意安排被动迁的农民、居民的安置问题。

　　5、用地规模与建设规模相匹配。

　　三、布局 ：1、符合场地坡度要求 铁路0-0.25% 机场0.5-1% 居住0.3-10% 工业0.5-2%

　　2、选址不能造成对环境的污染和破坏。

　　3、生产或存储易燃、易爆、剧毒物的工厂、仓库等项目，以及严重影响环境卫生的项目，应该避开居民密集的市区。

　　4、有毒有害物质的建设项目，应该避开水源保护地和城市主导风向的上风向，避开文物古迹和风景名胜保护区。

　　5、产生放射性危害的设施，要避开市区和居民密集区，并设置防护工程，妥善考虑事故处理措施和废弃物处理设施。

　　6、节约土地，尽量不占，少占近郊的良田和菜地，尽可能挖掘现有城市用地的潜力，合理调整使用土地。

　　7、港口设施综合考虑城市岸线的合理分配和利用，保证留有足够的城市生活岸线。

　　8、铁路货运干线，编组站，过境公路，机场，供电高压走廊及重要的军事设施应当避开居民密集的城市市区，以免割裂城市，妨碍城市的发展，造成城市有关功能的相互干扰。

　　四、经济性 ：符合市场经济规划和建设成本最小化。

　　五、安全 ：环保、防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、防汛、农田水利、军事、国家安全的要求。

　　六、文保 ：文物古迹和风景名胜保护区的要求和避让。

七、实施 ：1、拆迁安置方式;2、分期建设方案;3、市政设施建设;4、留有余地;

　　分区规划

　　要点 ：(1)原则确定土地使用性质，居住人口分布，建筑用地的容量控制。

　　(2)市、区极公共设施的分布及用地规模。

　　(3)主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高。

　　(4)主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围。

　　(5)绿化系统、河湖水面、供电高压走廊的确定。

　　(6)对外交通设施，风景名胜区的用地界线。

　　(7)文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形成的保护要求。

　　具体 ：

　　●查看风玫瑰、图例、比例尺、计算相关数据。分区功能是否符合总规要求，能否指导详规的编制。

　　●人口布局和总量控制是否合理，是否符合总规布局和人口布局的大要求。

　　●分区中心、地区中心、居住区中心、公益性的公共服务设施的用地规模大小是否适中，布局是否合理。

　　●城市道路、绿地、对外交通系统是否符合总规要求，与周边的协调。

　　●历史街区保护范围的划定是否合理，控制要求是否明确。

　　●市政基础设施建设的发展目标是否明确、合理、是否适合近、远期发展的要求，容量是否合理，用地是否已界定。

　　●是否符合城市人民政府的意见。