城市用地的分类与评价

　　n 考试大纲要求

　　1. 掌握城市用地的自然条件评价

　　2. 掌握城市用地的建设条件评价

　　3. 熟悉城市用地的经济评价

　　知识结构体系n

　　(一) 城市用地的分类

　　我国1991年3月开始实行国标<城市用地分类与规划建设用地标准》，将城市范围内纷繁复杂的各种用地归纳为10大类、46中类、73小类。

　　十大类城市用地名称及其代号是：居住用地(代号为R)，公共设施用地(C)，工业用地(M)，仓储用地(w)，对外交通用地(T)，道路广场用地(S)，市政公用设施用地(u)，绿地(G)，特殊用地(D)，水域和其他用地(E)，其中E类不参与城市建设用地的平衡。

　　在城市规划中，总体规划用地阶段以大类为主，中类为辅;分区规划则以中类为主，小类为辅;详细规划则需达到小类深度。

　　(二) 城市用地适用性评价方法

　　1. 自然条件评价

　　§ 工程地质条件

　　① 土质与地基承载力

　　② 地形条件

　　③ 冲沟

　　④ 滑坡与崩塌

　　⑤ 岩溶

　　⑥ 地震

　　§ 水文及水文地质条件——水文条件;水文地质条件

　　水文条件

　　对待地面水，存在两方面的问题，城市规划要兼顾两者。

　　① 水对城市的影响——防洪标准、措施的合理制定，保证城市建设的安全。

　　② 城市建设可能对原有水系的破坏——如过量取水、污水的大量排放、改变水道与断面等。

　　水文地质条件

　　包括地下水的存在形式、含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。

　　① 地下水分为上层滞水、潜水和承压水，后二者可作为城市水源;承压水由于受大气降水的影响较小，不易受地面污染，可作为城市的主要水源。

　　② 地下水过量开采，地下水位下降，会形成“漏斗”，造成水质污染，严重的还会造成水源枯竭和地面沉陷。

　　③ 对地下水有污染的建设项目不应布置在地下水的上游方向。

　　§ 气候条件

　　大阳辐射

　　强度与日照率，影响城市建筑密度、城市用地指标与规模、建筑群体的布置。

　　风向

　　① 风是地面大气的水平移动，由风向、风速表示。

　　② 风向是风吹来的方向，表示风向的特征指标叫风向频率(以各个风向发生的次数占总次数的百分比表示)。

　　③ 风速是指单位时间内风所移动的距离，以平均风速表示。

　　④ 风玫瑰图——风向频率图与平均风速图。

　　⑤ 盛行风向按城市不同风向的最大频率来确定(如上图为北北东方向)。

　　⑥ 风速与污染危害的关系——风速越大，污染物越易扩散。

　　⑦ 静风——无风，盆地、峡谷城市的静风频率很高，烟气滞留城市上空无法吹散。

　　⑧ 工业区位于盛行风向(最大风频)的下风向，即最小风频的上风位。

　　⑨ 城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区要布置在盛行风向的两侧。

　　⑩ 规划楔状绿地插入城市，以引导风向;道路系统与冬季盛行风向成一定角度，以减轻寒风对城市的侵袭。

　　气温

　　① 逆温层——在日温差较大的地区(尤其在冬天)，因夜间城市地面散热冷却较快，大气层下冷上热，在城市上空产生逆温层现象，大气比较稳定，有害的工业烟气滞留或扩散缓慢，加剧城市污染。

　　② 热岛效应——城市建筑密集、硬地过多，生产与生活散发大量热量，出现市区温度比郊区高的现象，规划中应增设大面积水体和绿地。

　　降水与湿度

　　降水量的大小与强度对城市较为突出的影响是排水设施，要防止山洪、江河汛期的威胁。

　　2. 建设条件评价

　　§ 城市用地布局结构方面

　　① 布局结构是否合理(城市功能分区与结构协调)。

　　② 布局结构能否适应发展需要。

　　③ 布局与生态环境保护的矛盾。

　　④ 交通系统存在的问题与潜力。

　　§ 城市市政设施和公共服务设施方面

　　① 市政设施和公共服务设施的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力，这些都将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。

　　② 设施齐全的地区，有利于土地价格的升值。

　　§ 社会、经济构成方面

　　① 人口密度反映土地利用的强度与效益，并影响拆迁的难易程度。

　　② 城市经济发展水平、产业结构、就业结构，影响用地功能组织与各种用地的数量结构。

　　3. 经济评价

　　城市用地经济评价是指综合评价土地质量，为土地使用提供依据。好地优用，劣地巧用，用经济手段调节土地使用，提高土地的使用效益。

　　§ 城市用地的基本性质

　　城市土地除具有土地资源的共性之外，还具有自身的特殊性质。

　　① 承载性——承载城市物质要素和社会经济活动，是其基本的自然属性

　　② 区位的极端重要性——与几何位置、经济地理位置密切相关。

　　③ 地租与地价

　　地租——土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时，索取的利润;

　　地价——指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

　　土地分配的基础——追求利益最大化。

　　级差地租——不同区位的土地或同一土地由于开发程度的不同而形成的差别地租。

　　级差地租理论——关于土地等级差别理论，是认识土地经济价值差异的基础。

　　§ 城市土地经济评价的主要影响因素

　　经济评价的主要影响因素可以分为三个层次：

　　① 基本因素层：包括土地区位、城市设施、环境优劣度、其他因素

　　② 派生因素层：包括繁华度、交通通达度、基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划条件等

　　③ 因子层：从更小的侧面具体地对土地使用产生影响