第四节 土地增值税法律制度

土地增值税纳税人

土地增值纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。

土地增值税征税范围

土地增值税的基本征税范围包括转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让以及存量房地产买卖。

1.征税范围的一般规定：

(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税;

(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。

2.征税范围的具体和特殊规定

土地增值税税率实行四级超率累进税率即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。

土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

(一)转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

(二)扣除项目及其金额

1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

3.房地产开发费用(适用新建房转让)

(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。