贷款抵押分析

　　1、抵押的范围：(核心：私有财产——所有权;公共财产——使用权)

　　①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

　　②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

　　③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

　　④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;

　　⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;

　　⑥依法可以抵押的其他财产。

　　2、不得抵押的财产：

　　①土地所有权;

　　②耕地、宅基地(但有特别规定的除外)，自留地、自留山等集体所有的土地使用权;

　　③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　④所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　⑤依法被查封、扣押、监管的财产;

　　⑥依法不得抵押的其他财产。

　　3、贷款抵押额度的确定：

　　①认定抵押物：作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。

　　②评估抵押物的现值，确定抵押率(依据两点：抵押物的适用性、变现能力;抵押物价值的变动趋势，又包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)。

　　③确认贷款抵押额，抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率

　　④签订抵押合同，包括内容有：被担保的主债权种类、数额;债务人履行债务的期限;抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;抵押担保的范围;当事人认为需要约定的其他事项。

　　4、抵押的效力

　　①抵押担保的范围：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

　　②抵押物的转让：抵押权不得与其担保的债权分离而单独转让，或者作为其他债权的担保。

　　③抵押物的保全，即价值的保全

　　④抵押权的实现：若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。

　　5、为避免抵押合同无效造成贷款风险，银行抵押贷款首先要做好风险分析工作。以下情况抵押无效：抵押物虚假或严重不实;未办理有关登记手续;将共有财产抵押而未经共有人同意;以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意;资产评估不真实，导致抵押物不足值;未抵押有效证件或抵押的证件不齐;因主合同无效，导致抵押关系无效;抵押物价值贬损或难以变现。

　　6、贷款抵押的风险防范

　　①对抵押物进行严格审查，审查过程为：确保抵押物的真实性→确保抵押物的合法性→认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性;

　　②对抵押物的价值进行准确评估，是保证抵押物足值的关键;

　　③做好抵押物登记工作，确保抵押关系的效力——需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效;

　　④抵押合同期限应覆盖贷款合同期限。