个人商用房贷款

　　1.可以作为贷款支持的商用房的土地类型的是(　)。A

　　A.综合用地 B.工业 C.农业 D.绿化用地

　　10.商用房贷款可以用于租赁商用房。 ( )对

　　2.个人商用房贷款的借款人应具备的条件有(　　)。ACE

　　A.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力

　　B.年龄在18周岁以上，60周岁以下

　　C.以借款人拟购商用房向贷款人提供抵押担保

　　D.在银行开立个人储蓄账户

　　E.具有完全民事行为能力的自然人

　　[解析]个人商用房贷款借款人年龄在18(含)～65(不含)周岁之间; 在银行开立个人结算账户;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，同时还须满足我国关于境外人士购房相关政策;②具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明);③具有良好的信用记录和还款意愿;④具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;⑤具有所购商用房的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议;⑥已支付所购商用房市场价值50%(含)以上的首付款(商住两用房首付款比例须在45%及其以上)，并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据;⑧以借款人拟购商用房向贷款人提供抵押担保;⑨两个以上的借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母;对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制;⑩贷款人规定的其他条件。

　　3.申请商用房贷款时，借款人须具备的条件不包括(　　)。D

　　A.无不良资信记录和行为记录，具有良好信用记录

　　B.具有稳定的职业和收入，信用良好

　　C.须先付清不低于所购或所租的商用房全部价款50%以上的首期付款

　　D.在银行开立个人储蓄账户　E 具有所购商用房的销售合同

　　4.下列关于商业性房地产信贷管理的说法中，错误的是( )。AC 附录314页-316页

　　A.商业银行对房地产开发企业发放的贷款，可以以房地产开发流动资金贷款科目发放

　　B.商业银行对确需用于异地房地产开发项目的贷款，应在发放前向监管部门报备

　　C.商业银行向房地产开发企业发放的贷款，可专门用于缴纳土地出让金

　　D.对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放

　　E.对于住房消费贷款，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款

　　[解析]A项：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放;C项：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让金的贷款。

　　5.根据《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，下列关于商业用房购房贷款的说法，错误的是(　　)。A 315页

　　A.首付款比例不得低于35%　B.贷款期限不得超过10年

　　C.贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍

　　D.利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋

　　解析:商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年

　　6.个人商用房贷款的利率不得低于中国人民银行规定的同期同档次利率的( )倍。B

　　A.1 B.1.1 　C.1.2 D.2

　　7.个人商用房贷款期限最长不超过(　)年。D

　　A.1 B.3 C.5 D.10

　　8.下列关于商业用房购房贷款的说法中，正确的有( )。BCDE

　　A.商业用户购房贷款首付款比例不得低于35%

　　B.贷款期限不得超过10年

　　C.贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的l.1倍

　　D.利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋

　　E.对以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行

　　解析：A 应该为不得低于50%

　　9.对以“商住两用房”名义申请商用房贷款的，贷款额度不超过( )。C

　　A.40%　B.50%　C.55% D.60%

　　10.以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度不超过55%。( )对

　　解析：以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度不得低于45%。与题干是一样的。

　　11.2008年底，小王欲以自有资金和商用房贷款购买一套价值120万元的商用房。如果小王是以商住两用房名义申请的贷款，银行对于商住两用房的首付比例规定为最低45%，则其贷款额度最大为(　)万元。B

　　A.54 B.66 C.84　D.96

　　解析：银行对于商住两用房的贷款额度不得超过商用房价值的55%，即120*55%=66

　　12.2009年6月1日，张自强打算以“商住两用房”的名义购买一套价值200万元的商用房。则其可获得的最大贷款额度为(　　)万元。C

　　A.60　B.100　C.110 D.140

　　解析：“商住两用房”贷款的贷款额度不超过所购或所租商用房价值的55%，张自强可获得的最大贷款额度200×55%=110万元，C选项正确。故选C。

　　13.关于申请商用房贷款需要具备的条件中，说法错误的是( )。A

　　A.必须先付清不低于所购或所租的商用房全部价款40%以上的首期付款

　　B.与开发商签订购买或租赁商用房的合同或协议

　　C.提供经贷款银行认可的有效担保

　　D.当前无不利的相关民事纠纷和刑事案件责任。

　　[解析]关于申请商用房贷款，银行要求借款人必须先付清不低于所购或所租的商用房全部价款50%以上的首期付款，因此A项说法错误

　　14.下面关于商用房贷款签约过程的说法中，不正确的是(　)。A

　　A.合同填写后，经填写人复核，贷款发放人与借款人和担保人可以签订合同

　　B.贷款发放人应该根据审批意见确定应使用的合同文本

　　C.合同复核人员根据审批意见复核合同文本和附件

　　D.贷款金额、期限、利率、担保和还款等条款要与最终审批意见一致

　　15.商用房贷款的还款方式中，比较常用的不包括( )。C

　　A.等额本息还款法　B.等额本金还款法

　　C.一次偿还本金法 D.一次还本付息法

　　16.下列关于商用房贷款还款方式的说法中，正确的有()。ABCD

　　A.比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法

　　B.贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法

　　C.贷款期限在1年以上的，借款人可采用等额本息还款法和等额本金还款法

　　D.对于一笔贷款，借款人只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款银行同意不得更改

　　E.借款人如想提前偿还全部或部分贷款本息，应提前20个工作日向贷款银行提出申请

　　[解析]E项借款人如想提前偿还全部或部分贷款本息，应提前30个工作日向贷款银行提出申请。

　　17.以所购商用房(通常要求借款人拥有该商用房的产权)作抵押的，由()决定是否有必要与开发商签订商用房回购协议。D

　　A.借款人　B.开发商　C.国家法律 D.贷款银行

　　18.采用第三方保证方式申请商用房贷款的，第三方提供的保证应为( )。C

　　A.可撤销的承担连带责任的部分额度有效担保

　　B.不可撤销的承担非连带责任的全额有效担保

　　C.不可撤销的承担连带责任的全额有效担保

　　D.不可撤销的承担连带责任的部分额度有效担保

　　19.办理商用房贷款时，第三方提供的保证为可撤销的、承担连带责任的、部分额度有效担保。()错

　　[解析]办理商用房贷款时，第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。

　　20.采用第三方保证方式申请商用房贷款的，借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前(　)天，通知贷款银行，并与贷款银行签订借款合同修正文本和保证合同文本。C

　　A.10 B.20 C.30 D.60

　　21.办理商用房贷款时，对名义借款人与实际借款人不一致的，原则上不得受理。( ) 对

　　22.发放商用房贷款，要落实的条件为( )。ABCDE

　　A 确保借款人首付款已全额支付或到位

　　B 借款人所购商用房为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件

　　C 需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕

　　D 对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续

　　E 对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序

　　23. 贷款审查应对贷款调查内容的( )进行全面审查。BCE

　　A 真实性 B 合法性　C 合理性　D 完整性　E 准确性

　　24.商用房贷款的还款来源不包括(　)。D

　　A.借款人的经营性收入 B.借款人的租金收入

　　C.其他经营收入 D.工资薪金收入

　　解析：商用房贷款的还款来源都来自于经营性收入，如ABC项内容。

　　25.商用房贷款期限在一年以内含一年.的，借款人可采取(　A　)，商用房贷款期限在一年以上的，可采用(　　)。

　　A.一次还本付息法，等额本息还款法　B.多次还本付息法，等比本金还款法

　　C.等额本息还款法，一次还本付息法　D.等额本金还款法，多次还本付息法

　　26.保证人经济实力下降是导致保证人还款能力下降的原因之一。( ) 对

　　27.商用房贷款的合作机构主要是担保机构。()错

　　[解析]商用房贷款的合作机构主要是开发商以及估值机构、地产经纪和律师事务所等中介服务机构。

　　28.借款人还清贷款本息后，个人贷款档案材料全部由银行永久保管。()错

　　[解析]对于个人经营类贷款，借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人或销毁。

　　29.如果调查人发现抵押物交易价格明显高于当地平均市场价格，可要求银行认可的评估机构重新评估。()对

　　30.商用房贷款的档案主要包括借款人相关资料和贷后管理的相关资料，只能是原件。( )错

　　[解析]贷款档案的相关资料也可以是具有法律效力的复印件。

　　31.商用房贷款的借款人可根据需要在合同中选定一种还款方式，也可以根据具体情况在贷款期限内变更还款方式。( ) 错

　　[解析]商用房贷款的借款人可根据需要选择还款方式，但一笔贷款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款银行同意不得更改。

　　32.商用房贷款的贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整可分段计息。 ( ) 错

　　[解析]商用房贷款的贷款期限在1年以内(合1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息。

　　33.关于商用房贷款的担保，下列说法错误的是(　　)。

　　A.采用抵押方式申请商用房贷款的，借款双方必须签订书面“抵押合同”

　　B.采用质押方式申请商用房贷款的，借款人提供的质物必须符合《担保法》的规定

　　C.采用第三方保证方式申请商用房贷款的，借款人应至少提供第三方一般责任担保

　　D.采用履约保证保险申请商用房贷款的，在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断保险

　　解析：采用第三方保证方式申请商用房贷款的，借款人应提供贷款银行认可的第三方连带责任保证，C选项错误。

　　34.在商用房贷款操作风险中，经办人与借款人接触的重要环节是(　) D

　　A.贷款审查与审批中的风险 B.贷款支付管理中的风险

　　C.贷后管理中的风险 D.贷款受理与调查中的风险

　　35.商用房贷款的贷前调查实行单人调查和见客谈话制度。( )错

　　解析：实行双人调查和见客谈话制度

　　36.在商用房贷款的贷前调查环节，重点调查内容包括( )ABCDEF

　　A申请人提供资料是否真实 B借款人收入来源是否稳定

　　C 查询相关系统数据判断借款人资信状况是否良好、是否有较好的还款意愿

　　D 借款人购买商用房价格是否合理，是否已支付首期房款，支付比例是否符合要求

　　E贷款年限加借款人年龄是否符合规定，贷款申请的额度、期限、利率等是否符合规定

　　F 双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。

　　37.贷款审批人应对( )内容进行审查。 ABCD

　　A 资料是否完整、齐全，信息是否合理一致

　　B 借款人资信是否良好，借款人还款来源是否足额可信

　　C 抵押房产是否合法、充足、有效、价值是否合理、权属关系是否清晰

　　D 贷款金额、期限、利率、成数、还款方式是否符合规定。

　　38.在商用房贷款的贷后检查环节，要检查借款人()。ABCDEF

　　A.是否按期足额归还贷款　B.收入水平是否发生变化

　　C.住所有无变动　D.有无卷入重大经济纠纷

　　E.商用房的出租情况 F身体状况是否变化

　　39.商用房贷款的还款支付方式有委托扣款和柜台还款两种。()对

　　40.商用房贷款的贷后与档案管理包括(　　)。ABCD

　　A.贷款回收 B.合同变更 C.贷后检查 D.不良贷款和贷后档案管理

　　41.贷款经办行贷后管理和检查工作包括(　　)。ABCDE

　　A.定期查询银行相关系统 B.检查违约贷款违约原因

　　C.及时对违约贷款进行催收

　　D.定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素(注意不是本金，而是贷款本息)

　　E.定期了解借款人客户信息变化情况

　　[解析]贷款经办行贷后管理和检查工作具体包括：①定期了解借款人客户信息变化情况;②定期查询银行相关系统;③至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化;如发现影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值;④检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为;⑤定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素;⑥及时对违约贷款进行催收，对通过电话等通讯方式无法联系到的借款人进行上门催收;⑦检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本息通知书是否合规、合法。

　　42.下列关于商用房贷款期限调整的说法.不正确的是(　)。D

　　A.期限调整包括延长期限和缩短期限

　　B.借款人缩短还款期限须向银行提出申请

　　C.借款人申请调整期限的贷款应无拖欠利息

　　D.原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行，并对已计收的利息重新调整。

　　解析：对已计收利息不调整。

　　43.下列关于商用房贷款合同变更的说法中，错误的是(　)。A

　　A.提前还款过程中的借款人拖欠银行本息的需要在提前还款总额中一并归还

　　B.提前贷款属于借款人违约，银行将按规定计收违约金

　　C.银行通常规定每笔贷款只可以展期一次，展期期限不得超过一年

　　D.还款人在还款期限内宣告失踪的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分

　　解析：如借款人拖欠银行本息不符合提前还款的条件，所以A错。

　　44.以下关于商用房贷款期限变更，不正确的是(　　)。ABC

　　A.每笔贷款展期次数不限，只要银行同意即可

　　B.展期期限不得超过两年

　　C.展期之后全部贷款期限可以超过银行规定的最长期限

　　D.借款人需要调整借款期限的，应向银行提交期限调整申请书

　　45.关于商用房贷款提前还款，下列说法正确的有(　　)。ABCE

　　A.提前还款是指借款人主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为

　　B.借款人应向银行提交提前还款申请书

　　C.借款人需满足贷款账户未拖欠本息及其他费用条件

　　D.提前还款降低了银行风险，借款人不违约

　　E.借款人在提前还款前应归还当期的贷款本息

　　解析：D项借款人提前还款属于违约，可能会使银行遭受一定的利息损失，因此将按规定计收违约金。

　　46.申请商用房贷款的借款人必须提供一些担保措施，以下哪种方式不符合要求(　) D

　　A.抵押 B.质押 C.履约保证保险 D.政府担保

　　47.商用房借款合同的变更与解除情况包括( )。ABCDE

　　A.借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效

　　B.需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续

　　C.保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况

　　D.借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪

　　E.借款人丧失民事行为能力

　　48.商用房贷款的合作机构风险主要包括( )。ABCDE

　　A.开发商不具备房地产开发主体资格　B.开发项目五证虚假或不全

　　C.估值机构带来的欺诈风险　D.地产经纪带来的欺诈风险

　　E.律师事务所带来的欺诈风险

　　[解析]商用房贷款主要面临的是开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险。

　　49.在对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的选择上，银行应把握的总体原则有(　　)。ABCE

　　A.具有合法、合规的经营资质

　　B.通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展

　　C.内部管理机制科学完善

　　D.能够辅助银行实现利润最大化的目标

　　E.具备较强的经营能力和好的发展前景

　　F 注册资金应达到一定规模

　　50.商用房贷款合作机构风险的防控措施包括( ) ABC

　　A 加强对开发商及合作项目审查

　　B 加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理

　　C 估过分依赖合作机构 D 加强抵押物管理

　　E 加强对商用房出租情况的调查

　　51.在商用房贷款的受理环节，银行所面临的操作风险不包括( )。D

　　A.贷款人不具备规定的主体资格　B.借款申请人所提交的材料不真实

　　C.借款申请人的担保措施不足额

　　D.贷款人未按规定保管借款合同，造成合同损毁

　　解析：D是贷后管理面临的操作风险，题干问的是受理环节的操作风险。

　　52.商用房贷款受理环节中的主要风险点不包括( )。D

　　A.借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定

　　B.借款申请人所提交的材料是否真实　C.借款申请人的担保措施是否有效

　　D.借款申请人未按规定保管借款合同，造成合同损毁

　　解析：D是贷后管理的风险点。

　　53..商用房贷款审查和审批环节中的主要风险点不包括( )。B

　　A.业务不合规　B.未按独立公正原则审批

　　C.未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放

　　D.对内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款

　　E 将贷款调查的全部实行委托第三方完成

　　54.商用房贷款贷后与档案管理环节的主要操作风险包括()。ABCDE

　　A.未对贷款使用情况进行跟踪检查　B.贷款管理与其规模不相匹配

　　C.对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但为采取有效措施的。

　　D.未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁

　　E.他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失

　　55.下列关于商用房贷款中不良贷款管理的说法，错误的有( )。CE

　　A.银行应按照贷款风险五级分类法对不良贷款进行认定

　　B.银行应建立商用房贷款的不良贷款台账

　　C.银行应把认定为不良贷款的商用房贷款自行核销

　　D.对未按期还款的借款人，有担保人的可向担保人通知催收

　　E.已核销的商用房贷款，银行不再催收

　　[解析]C项对认定呆账贷款的商用房贷款，银行应按照财政部、中国人民银行和银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销;E项银行保留追索权的贷款，银行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。

　　56.防控商用房贷款操作风险的措施包括()。ABCDEFGHI

　　A.提高贷前调查深度

　　B.加强真实还款能力和贷款用途的审查

　　C.合理确定贷款额度

　　D.加强抵押物管理

　　E.强化贷后管理F 建立并严格执行贷款面谈制度

　　G 完善授权管理 H加强贷款合同管理

　　I 加强对贷款的发放和支付管理

　　57.商用房贷款信用风险的主要内容不包括( )。BE

　　A 借款人还款能力发生变化　B 借款人还款意愿发生变化

　　C 商用房出租情况发生变化 D 保证人还款能力发生变化

　　E 贷款人资金状况发生变化

　　[解析] 商用房贷款信用风险的主要内容包括：①借款人还款能力发生变化。②商用房出租情况发生变化。③保证人还款能力发生变化。

　　58.商用房贷款信用风险的防控措施包括( )ABC

　　A 加强对借款人还款能力的调查和分析

　　B 加强对商用房出租情况的调查分析

　　C 加强对保证人还款能力的调查和分析

　　D加强对开发商及合作项目审查 E 加强对抵押物价值变化的调查和分析

　　解析：D是合作机构风险的防控措施，E是个人经营贷款信用风险的防控措施。

　　59.对商用房贷款借款人还款能力的调查内容包括(　　)。ABCDE

　　A.借款人的基本收入情况

　　B.借款人投资其他企业的股权分红

　　C.借款人的租金收入　D.借款人的各类投资收益

　　E.借款人及其家庭所拥有总资产的状况

　　60.若保证人在保证期间()，银行必须引起高度重视。ACDE

　　A.高层管理人集体辞职　B.辞退个别不称职员工

　　C.有低价转让有效资产的逃债行为　D.改变资本结构 E.有恶意破产倾向

　　[解析]在保证期间，银行如发现保证人出现以下变化，必须引起高度重视，需要对保证人资信进行重新评估的，马上组织评估，发现保证人保证能力和保证意愿严重弱化的，应及时通知借款人，要求变更担保措施。这些情况有：①保证人发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改以及组织结构调整;②保证人生产经营、财务状况发生重大诉讼、仲裁，可能影响其履约保证责任;③保证人改变资本结构;④保证人为第三人债务提供保证担保或者以其主要资产为自身或第三人债务设定抵押、质押，可能影响履行保证责任;⑤保证人有低价或无偿转让有效资产、非法改制等逃债行为;⑥保证人有恶意破产倾向。B辞退个别不称职员工是正常的行为。

　　61.对商用房贷款客户，原则上借款人年还款金额应不超过其家庭年收入水平总额的60%。(　　) 错

　　解析：应为80%