四、名词解释题(每题3分，总计9分)

　　1、商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

　　2、资产：是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

　　3、房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

　　4、房地产业：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

　　5、集体土地：劳动群体集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。

　　6、拍卖出让：拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　7、招标出让：招标出让是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参与国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　8、挂牌出让：挂牌出让国有建设土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出家结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　9、商品房销售代理：是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。

　　五、简答题(每题4分，总计12分)

　　1、房地产业的作用

　　答：房地产业有以下重要作用：①可以为国民经济的发展提供中重要的物质条件;②房地产关联度高，带动力强，可以带动建筑、化工、轻工、电器等相关产业的发展;③可以改善人民的住房条件和生活环境;④可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌;⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐;⑥可以扩大就业;⑦可以增加政府财政收入。

　　2、物业管理的含义及目的

　　答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　物业管理的目的是保障和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境和秩序，最终实现社会、经济、环境三个效益统一和同步增长，提高城市的现代文明程度、创建和谐社会。

　　3、什么是城市规划管理

　　答：城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁发的城市规划管理有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的、技术的管理方法，对城市规划区内各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。经依法批准的城市规划，是城市建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。

　　4、房屋征收的限制条件

　　答：征收作为一种取得他人合法的财产使用权为目的的强制性行为，一定要有严格的法定的限制条件：①征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的;②着呢感受必须依照法定的权限和程序进行;③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

　　5、建设单位的质量责任和义务

　　答：①建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程直接发包;②建设单位应当依法对工程建设项目勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标;③建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量;④建设单位应当将施工图设计文件提交有资格的施工图设计文件审查机构审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

　　6、房屋建筑工程的最低保修期限

　　答：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①低级基础和主题结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;④电器系统、给排水管道、设备安装位2年;⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限有建设单位和施工单位约定。

　　7、商品房代理销售时有哪些注意事项?

　　答：①实行销售代理必须签订委托合同。委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;③房地产中介服务机构的首付。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用;④房地产销售人员的资格条件。房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应资格后，才能从事商品房的销售业务。

　　六、综合分析题(14分)

　　(一)2001 年8月，A市一级资质B房地产开发公司通过出让方式，在该市城市规划区内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行基础设施建设，该项目计划总投资600万元，建设工期为二年。随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。由于B房地产开发公司自身原因，该项目直到2002年9月才动工开发建设。建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金;二是通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。因此，B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。从而B公司获得了大量资金用于后期工程建设，保证了工程按期、保质完成，并最终通过了验收。

　　1. 按照规定，B房地产开发公司的注册资本最低应为( ) 万元。

　　A.　100 B.800 C.2000 D.5000

　　答案：D

　　2.为做好该项目，B房地产开发公司最低应落实( ) 万元的项目资本金。

　　A.　53 B.79.5 C.120 D.180

　　答案：C

　　3. 针对B房地产开发公司未按时对该项目动工开发建设，A市土地管理部门可以向B房地产开发公司征收( )万元以下的土地闲置费。

　　A.23 B.33 C.43　 D.53

　　答案：D

　　4. B房地产开发公司申领建筑施工许可证时，要求该项目应落实不少于( ) 万元的项目建设资金。

　　A.75 B.90 C.120 D.150

　　答案：A

　　5、B房地产开发公司融通资金，可以向( )申请通过在建工程抵押贷款方式，取得部分建设资金。

　　A.中国人民银行A市支行 B.中国工商银行A市分行

　　C.中国农业银行A市分行 D.中国建设银行A市分行

　　E.中国银行A市分行

　　答案：BCDE

　　6、如果B房地产开发公司与中国建设银行A市分行签订在建工程抵押贷款合同后，应在( )日内，持有关证件，到A市房地产管理部门办理在建工程抵押登记。

　　A.10 B.30 C.60 D.90

　　答案：B

　　7、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到( )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

　　A.75 B.100 C.150 D.180

　　答案：C