第四章　投资性房地产

　　本章考点一览表：

　　【例题·单选题】下列项目中，企业应作为投资性房地产核算的是(　　)。

　　A.租入后再转租的房屋

　　B.持有准备增值后转让的商品房

　　C.企业按市场价格出租给本单位职工居住的房屋

　　D.已出租的土地使用权

　　【答案】D

　　【解析】选项A不属于企业资产;选项B属于存货;选项C属于企业固定资产。

　　【例题·单选题】甲公司2017年1月31日外购一栋房产，将其作为固定资产核算，入账成本为3 000万元，预计使用20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧，至转换日固定资产未计提减值准备。2018年2月28日将该房产对外出租，当日该房产的公允价值为3 100万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑所得税率相关因素。则下列会计处理正确的是(　　)。

　　A.计入投资性房地产入账成本为3 000万元

　　B.计入公允价值变动损益的金额为100万元

　　C.计入投资性房地产累计折旧的金额为162.5万元

　　D.计入其他综合收益的金额为262.5万元

　　【答案】D

　　【解析】至转换日固定资产的账面价值=3 000-3 000/20/12×13=2 837.5(万元)，转换日公允价值与账面价值的差额计入其他综合收益，计入其他综合收益的金额=3 100-2 837.5=262.5(万元)。

　　甲公司应在转换日编制的会计分录如下：

　　借：投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　　3 100

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　162.5

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　262.5

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　　【例题·单选题】2018年1月1日，甲公司将其持有的一处投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，转换当天该投资性房地产的账面原值5 000万元，已计提折旧 2 000万元。转换当天该投资性房地产的公允价值为 4 500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积，适用的企业所得税税率为25%，则转换日甲公司应计入“利润分配—未分配利润”科目的金额为(　　)万元。

　　A.1 046.25

　　B.1 057.5

　　C.1 550

　　D.1 012.5

　　【答案】D

　　【解析】甲公司应编制的会计分录为：

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　4 500

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　2 000

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　5 000

　　递延所得税负债　　　　　　　　　　　　　　　375

　　利润分配——未分配利润　　　　　　　　　1 012.5

　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　　112.5

　　【例题·单选题】甲公司2018年2月28日购入一栋办公楼用于对外出租，支付购买价款5 000万元，增值税550万元，支付契税200万元。甲公司预计该办公楼可以使用20年，预计净残值率为5%，采用年限平均法计提折旧。2018年12月31日办公楼的可收回金额为5 100万元，假定不考虑其他因素，下列各项说法中正确的是(　　)。

　　A.购入办公楼应作为固定资产核算

　　B.办公楼折旧金额计入管理费用

　　C.当年应计提的折旧金额为205.83万元

　　D.办公楼在12月31日的账面价值为5 100万元

　　【答案】C

　　【解析】购入办公楼作为投资性房地产核算，选项A错误;办公楼的折旧金额计入其他业务成本，选项B错误;当年应计提的折旧金额=(5 000+200)×(1-5%)/20/12×10=205.83(万元)，选项C正确;资产负债表日投资性房地产的账面价值=5 200-205.83=4 994.17(万元)，可收回金额大于其账面价值，应按账面价值计量，选项D错误。

　　【例题·单选题】A公司2018年1月1日将闲置的一栋厂房租赁给B公司，租赁期为4年，年租金为122.1万元(含税，税率为11%)，厂房原值1 200万元，已计提折旧300万元，已计提减值准备20万元。转换当日该厂房的可收回金额为 1 000万元。A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则2018年1月1日“投资性房地产”科目的入账金额(　　)。

　　A.1 000

　　B.880

　　C.1 200

　　D.980

　　【答案】C

　　【解析】将固定资产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，转换日投资性房地产的入账金额为原固定资产的原值，即1 200万元。

　　【例题·单选题】某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本为2 500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3 000万元。2018年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是(　　)。

　　A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

　　B.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益

　　C.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益

　　D.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益

　　【答案】C

　　【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

　　【例题·单选题】A公司将原值为1 500万元，已提折旧500万元，已提减值准备100万元的一栋办公楼对外出租，当日该办公楼的公允价值为2 000万元，A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。年末该办公楼的公允价值为1 950万元。租赁期满A公司将办公楼出售，取得处置价款2 100万元(不含增值税)，则出售时计入其他业务成本的金额为(　　)万元。

　　A. 2 000

　　B. 1 950

　　C. 900

　　D. 2 100

　　【答案】C

　　【解析】计入其他业务成本的金额=1 950+50- 1 100=900(万元)。

　　【例题·单选题】甲公司2016年1日1日将开发产品转为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日开发产品的成本为30 000万元，计提的存货跌价准备为 5 000万元，转换当天该房产的公允价值为28 000万元。2016年12月31日该房产的公允价值为30 000万元。2017年12月31日该房产的公允价值为30 500万元。2018年1月1日租赁期届满，甲公司将其出售，取得出售价款31 000万元(不含税)。不考虑其他因素，则出售该房产对当期损益的影响金额为(　　)万元。

　　A.1 000

　　B.6 000

　　C.3 500

　　D.3 000

　　【答案】C

　　【解析】甲公司应编制的会计分录为：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　31 000

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　31 000

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　30 500

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　30 500

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　2 500

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　2 500

　　借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　3 000

　　对当月损益的影响金额=31 000-30 500+3 000=3 500(万元)