2019造价工程师《计价控制》精讲考点：工程建设其他费用
来源 :中华考试网 2018-11-10
中第三讲 工程建设其他费用、预备费、建设期利息的构成和计算
一、建设用地费
(一)建设用地取得的基本方式
出让、划拨、租赁、转让
1.通过出让方式获取国有土地使用权
1)居住用地70年。
2)工业用地50年。
3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
4)商业、旅游、娱乐用地40年。
5)综合或者其他用地50年。
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2.通过划拨方式获取国有土地使用权
国家机关用地、军事用地、基础设施用地、公益事业用地、其他。
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建设用地取得的基本方式 |
要点 |
费用 | |
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出让方式 |
竞争出让： 投标、竞拍、挂牌 |
商品住宅（70年）、工业（50年）和商业、旅游、娱乐（40年）等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 |
征地补偿费用 拆迁补偿费用 土地出让金 |
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协议出让 |
出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。 | ||
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划拨方式 |
划拨方式取得土地使用权的，除另有规定外，没有使用期限的限制。 |
征地补偿费用 拆迁补偿费用 或者无偿使用 | |
习题：关于建设用地的取得及使用年限，下列说法正确的是()
A.获取建设用地使用权的方式可以是租赁或转让
B.通过协议出让获取土地使用权的方式分为投标、竞拍、挂牌三种
C.城市公益事业用地不得以划拨方式取得
D.将土地使用权无偿交付给使用者的，其土地使用年限最高为70年
答案：A
(二)建设用地取得的费用
1.征地补偿费用
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征地补偿费用 |
所有方 |
要点 | |
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土地补偿费 |
农村集体 经济组织 |
该耕地被征前三年平均年产值的6~10倍。 |
土地补偿费和安置补助费，尚不能使需安置农民保持原有生活水平，经省级政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征前三年平均年产值的30倍。 |
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安置补助费 |
被征地单位和安置劳动力的单位 |
每个需安置农业人口的标准，为该耕地被征前三年平均年产值的4~6倍；但每公顷被征收耕地的标准，最高不得超过被征前三年平均年产值的15倍。 | |
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青苗补偿费和 地上附着物补偿费 |
青苗和地上 附着物所有者 |
青苗补偿费：凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。 | |
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地上附着物补偿费：视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定，原则“拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”。 | |||
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新菜地开发 建设基金 |
地方财政 |
一年只种一茬或因调整茬口种植蔬菜，不作为收取开发基金菜地；征用尚未开发的规划菜地，不缴纳基金；蔬菜产销放开，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取基金。 | |
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耕地占用税 |
国家 |
征收范围包括占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其农业用地建房或从事其他非农业建设，均按实际占用面积和规定税额一次性征收。占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。 | |
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土地管理费 |
建设方 |
在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。 | |
习题：关于征地补偿费用，下列表述中正确的是()。
A.地上附着物补偿应根据协调征地方案前地上附着物的实际情况确定
B.土地补偿和安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的15倍
C.征用未开发的规划菜地按一年只种一茬收取新菜地基金
D.征收耕地占用税时，对于占用前三年曾用于种植农作物的土地不得视为耕地
答案：A
2.拆迁补偿费用
(1)拆迁补偿
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货币补偿 |
根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 |
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房屋产权调换 |
双方按照计算得到的被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 |
(2)搬迁、安置补助费
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被拆迁人或房屋承租人 |
拆迁人 |
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搬迁补助费 |
在规定搬迁期限届满前搬迁的 |
可以支付提前搬家奖励费 |
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安置补助费 |
自行安排住处 |
应当支付临时安置补助费 |
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使用拆迁人提供的周转房 |
不支付临时安置补助费 | |
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造成停产、停业引起经济损失的 |
给予一次性停产停业综合补助费 |
3.出让金、土地转让金
原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响;地价与当地的社会经济承受能力相适应;地价要考虑已投入土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途、所在区类、容积率和使用年限等。